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나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다

300만 원이 전부였던 30대 직장인은 어떻게 부동산 투자를 시작했을까?

부동산 투자에 성공하기 위한 세 가지 능력

부동산 투자에 성공하기 위해서는 정보력, 행동력, 자금력이 필요하다. 세 가지 능력이 조화롭게 갖추어져야 하며, 이 중의 하나라도 부족하면 투자에 성공하기 쉽지 않다. 예를 들어 자금력과 행동력만으로 투자에 뛰어들 수는 있다. 그렇지만 제대로 된 정보가 없다면 잘못된 타이밍에 오르기 쉽지 않은 물건에 투자할 수 있다. 행동력이 없다면 아무리 자금과 정보가 있어도 투자에 뛰어들기가 쉽지 않을 것이다. 마지막으로 자금력은 따로 설명이 필요 없을 정도다. 다만 이 세 가지 능력이 단순히 많은 투자금을 기반으로 돈이 되는 정보를 찾고 바로 투자에 뛰어들 수 있다는 걸 의미하진 않는다.

먼저 정보력이란 부동산 정보가 다양한 채널을 통해서 오픈되어 있는 이 시대에서 돈이 될 정보를 얼마나 잘 찾느냐를 뜻하는 것이 아니다. 공짜로 구할 수 있는 정보 중에서도 좋은 정보는 너무나 많다. 우리가 갖추어야 할 것은 누군가 잘 정리해놓은 정보 속에서 나에게 맞는 투자처를 찾아내는 능력이다. 자금력 또한 내가 가진 현금 자산에 한정되지 않는다. 대출, 전세금, 등의 레버리지를 포함한 것이다. 특히 직장인의 경우 근로소득만으로 돈을 모으는 건 한계가 있으므로 초기에는 은행 대출을 이용할 수밖에 없다. 레버리지를 얼마나 잘 활용하느냐가 진짜 능력이다.

처음에 투자물건을 잘 세팅해놓으면 2년마다 전세금 증액이나 매도를 통해 다시 투자금을 만들 수 있다. 투자 초기에는 자산이 쉽게 쌓이지 않는 것 같아 답답할 수 있으나 잘 견뎌야 한다. 그렇게 4년 정도만 꾸준하게 투자를 하면 앞서 투자한 물건들을 통해 마르지 않는 자금력을 얻을 수 있다. 마지막의 행동력 또한 단순히 투자에 뛰어든다는 결정적인 행위를 뜻하는 것이 아니다. 이제 막 시작하는 초보 투자자들은 정보와 자금을 모두 레버리지를 통해 얻어야 한다. 수없이 쏟아지는 부동산 정보들을 분석하고 연구하며 나에게 맞는 투자처를 찾는 한편, 투자금 대비 수익금을 계산하는 훈련을 하면서 적은 투자금을 이용해 반복적으로 투자를 해봐야 한다. 이 모든 과정을 장기적으로 끈기 있게 실행할 수 있는 능력을 바로 부동산 투자에 필요한 행동력이라 하는 것이다.

부동산 투자는 장기전이다

주식 투자에 실패한 내가 부동산 투자에서 성공을 할 수 있었던 것은, 안전마진을 확보하고 장기투자를 할 수밖에 없는 제약 조건 때문이었다. 시세보다 싼 급매를 찾아야 하는 것은 물론이고, 양도세가 기본세율로 적용되기 위해서는 보유 기간 2년을 채워야 하므로 장기적인 관점에서 매수 타이밍에 맞는지, 상승 여력이 있는지 등을 살펴야 했다. 투자 대상에 제약이 있던 것이 오히려 성공적인 투자를 할 수 있는 밑바탕이 된 것이다.

이처럼 안정적인 투자를 위해서는 내가 살아갈 똘똘한 집 한 채는 기본으로 있어야 한다. 내가 살 주택이 하나 마련되었으면 비로소 투자로 넘어갈 차례다. 1주택자에서 2주택자로, 그리고 3주택자에서 다주택자로 자산을 하나씩 늘려가면서 복잡해지는 세금구조와 싸우고 다주택자로 자산을 하나씩 늘려가면서 복잡해지는 세금구조와 싸우고 돈이 될 만한 투자처와 투자 종목을 연구하면 점차 투자자로서의 경험과 노하우를 쌓아갈 수 있을 것이다.

집 관리 때문에 자연스럽게 퇴사할 명분이 생기며 전업 투자를 해도 무방한 현금흐름이 만들어진다. 회사를 그만두더라도 부동산에서 월급이상의 현금이 나와야 한다. 아무것도 없이 회사를 박차고 나오면 당장 먹고 살 생활비도 걱정되고 직장이라는 신용보증도 없으니 마음 편하게 투자하기가 어렵다.

지금 할 수 있는 최선의 투자를 하라

직장인으로서 투자를 하는 건 어려운 일이다. 하지만 그런 어려움 속에서도 최선의 투자를 하는 것이 중요하다. 그 방법을 찾는 과정에서 부동산을 보는 눈이 점점 넓어지고 깊어질 수 있기 때문이다. 대출금 2000만원으로 시작한 투자가 110억 원의 자산 가치를 갖는 50여 채의 부동산으로 늘어날 때까지 10년이 걸렸다. 여기서 중요한 점은 회사를 다니면서 천천히 투자해왔다는 사실이다. 투자가 적성에 맞는다면 회사를 다니면서도 저녁이나 주말, 연차 등의 시간을 사용해 투자와 집 관리를 병행하는 데 크게 어려움을 느끼지 않을 것이다. 시간이 주어진다고 해서 할 수 없었던 것이 가능해지진 않는다.

어떻게 대출 없이 110억 자산의 집주인이 될 수 있었을까?

무주택자는 빨리 실거주 주택부터 사라

주택으로 자산을 만드는 과정에서 따라야 할 절차가 있다. 무주택에서 1주택으로, 그리고 그 다음에 다주택으로 넘어가야 한다. 무주택자가 바로 다주택자가 될 수는 없다. 현재 주택을 소유한 가구들은 대체로 실거주 부동산이 지속적으로 올랐기에 몇 년마다 상승지로 갈아타면서 어느 정도 여유 있는 자산을 만들 수 있었다. 안타까운 것은 주택가격이 떨어질 것이라고 믿고 여기에 편승하지 못한 무주택자들이다. 많은 무주택자가 객관적인 데이터보다 막연한 내용의 뉴스나 기사를 있는 그대로 믿고 판단했을 것이다.

서울의 매매지수는 M2통화(광의통화)와 유사하게 움직이며 약 46년간 우상향을 그리고 있다. 여기서 M2통화(광의통화)는 M1통화와 함께 통화량의 개념 중 하나이다. M1은 현금을 비롯해 예금 등 바로 현금화가 가능한 돈을 뜻하며, M2는 M1을 포함한 2년 이내의 예적금, 국채, 지방채, 회사채와 기타 금융기관상품 등을 포함하는 넓은 범위의 돈이다.

그렇다면 46년간의 우상향 그래프를 어떻게 이해하면 될까? 막대한 돈이 시중에 풀리고 있는 만큼 그 가치가 희석되기에 물건의 가격이 오르는 것이다. 물건 자체의 가치는 차치하고서 상대적으로 돈의 가치가 낮아졌기 때문이다. 고객예탁금이 늘고 있다는 뉴스가 나온다면 주식시장에서는 큰 호재다. 주식을 살 수 있는 여유자금이 늘었다는 의미이기 때문이다. M1/M2의 비율 증가 역시 이와 비슷한 맥락으로 해석할 수 있다. 채권을 포함한 M2통화에서 바로 현금화가 가능한 M1통화의 비율이 높다는 것은 언제든지 시장에 투입될 수 있는 유동성이 크다는 의미다. 46년간 M1/M2 비율이 0.35%정도로 높았던 때는 1987년, 2005년, 2020년 이렇게 단 세 번이었다. 그리고 정확하게 이듬해 1988년, 2006년, 2021년에 투자시장이 폭등했다.

리스크를 최소화하는 세 가지 부동산 포트폴리오 전략

투자시장에는 주기적인 상승기와 하락기의 사이클이 있다. 특히 부동산의 경우 세금이나 대출과 관련해 정부의 정책에 크게 영향을 받을 수밖에 없으니 정부의 방침과 부동산시장의 방향성을 빠르게 파악하고 이를 투자에 반영해야 한다. 그러니 사실 언제나 성공하는 투자법 따위는 없다고 할 수 있다. 물론 대세 상승기에는 어디에 투자해도 다 성공할 수 있지만 최적의 투자 타이밍은 빠르게 지나가버린다. 또한 부동산은 빠른 현금화가 힘든 자산이기에 시장의 변화에 즉각적으로 대비하기가 어려운 만큼, 더더욱 위험을 철저하게 분산시킬 전략이 필요하다.

첫째, 수도권과 디커플링되는 지역을 찾는다. 지역별 사이클에 따라 주기적으로 찾아오는 하락 리스크를 분산시키기 위해서다. 지방과 서울의 사이클이 다른 데에는 공급과 수요의 차이가 큰 영향을 미친다. 서울의 공급량은 한정되어 있다. 정확히 말하면 부족하다. 지방은 빈 땅도 많고 대지가격도 높지 않으므로 건설사들이 마음만 먹으면 공급이 가능하다.

2020년 인구 1000명당 주택 수는 서울이 394호에 불과하나 지방 중 가장 높은 수치를 보이는 경북은 494호다. 기존 공급량도 이처럼 확연한 차이를 보이는데, 앞으로의 공급량도 차이가 크다. 전국이 같은 시기에 동일한 상승, 하락의 사이클을 보이지 않는다. 전국적으로 불장이 형성된 2020-2021년은 코로나로 인한 특수한 상황으로 2010년 이후 10년 만이다. 만약 수도권이 고점 경계감으로 하락장세로 들어선다고 해도, 부산을 비롯해 가까운 울산과 경남 지역은 수도권과 디커플링되어 상승할 것이라 예상한다.

둘째, 부동산 종류에 따라 투자기간을 달리한다. 종합적으로 수도권의 물건은 장기 보유를 기본으로 하고, 지방의 물건은 2년 보유 후 기본세율이 되면 바로 매도해 현금흐름을 만드는 방법으로 포트폴리오를 리밸런싱한다. 서울과 지방 주택의 포지션이 달라야 하는 건 세금 측면에서도 필요한 일이다. 셋째, 월세로 현금흐름을 확보하는 것이다. 지역별, 물건별 포트폴리오 말고도 유용한 포트폴리오 전략은 전세와 월세로 나눈 포트폴리오 운영이다. 하락기를 대비한 현금흐름을 만들어놓지 못하면 수익을 오래 유지할 수가 없다. 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 현금흐름이다. 이렇게 포트폴리오를 다양하게 마련해놓으면 조금씩 다른 투자 사이클에 따라서 항상 어느 정도의 수익을 얻을 수 있는 구조가 만들어져 마음 편한 투자를 할 수 있다.

시장흐름만 잘 읽어도 최적의 매수 타이밍을 찾을 수 있다

나무를 보기 전에 숲부터 모든 톱다운 투자법

특정 단지에 대한 투자 정보를 들었을 때는 시각을 좀 더 넓게 가지고 주위 단지를 살펴보자. 아직 덜 오른 곳을 발견할 가능성이 있다. 정보가 떠도는 단지는 이미 올랐을 가능성이 크다. 주변에 아직 동조화하지 않은 좋은 물건을 찾는 게 정보를 효율적으로 이용하는 방법이다. 투자처를 고를 때 보텀업(Bottom Up)이 아닌 톱다운(Top Down)방식으로 구체화한다.

톱다운 투자법은 가장 거시적인 테이터를 먼저 보고 상황이 괜찮다고 판단된다면 점차 미시적인 테이터를 분석하면서 가장 안정적이고 저평가된 투자처를 찾는 투자법이다. 쉽게 말하면 가장 큰 단위인 선진국과 한국의 부동산 경기에서 ‘도’단위 흐름, “시‘단위 흐름, 그리고 구체적인 아파트 단지로 내려가며 투자처를 찾는 것이다. 그래서 부동산 투자를 할 때는 감이 아닌 정확한 수치에 맞춰 매수할 필요가 있다. 부동산 빅데이터는 개인이 알아낼 수 있는 정보의 한계를 뛰어넘는다. 이를 활용해 투자하는 전문가들이 우후죽순 생겨나고 있는 지금, 감으로만 투자해서는 성공하기가 힘들다. 이러한 분석을 통해 현재 시점에 특정 ’도‘와 ’시‘가 어느 사이클에 와 있는지 대략적으로 판단할 수 있다. 부동산 투자자에게 넓은 시야가 중요한 이유다.

부동산 사이클로 알아보는 투자 타이밍

부동산 투자를 하기 전에는 부동산 사이클에서 어는 시점에 매수 혹은 매도를 해야 하는지를 이해한 뒤, 지금 내가 투자하려는 지역이 어느 시점에 있는지를 정확하게 알고 있어야 한다. 부동산 경기 사이클을 시기별로 나누어 살펴보자.

후퇴기는 부동산 사이클상 최고 정점을 찍은 후에 하락으로 반전되어 가격이 후퇴하는 시기다. 미국 경제학자 하이먼 민스크가 금융 불안정성 가설을 기반으로 제시한 이론에서 ‘순간 폭락’을 보이는 시점은 과도한 부채로 인해 경기 호황이 끝나고 채무자가 부채 상환 능력이 악화되어 건전한 자산까지 팔기 시작하면서부터다. 이로 인해 자산가치가 폭락하면 금융 시스템이 붕괴되고 최종적으로 금융위기가 일어나는 것이다. 불황기는 투자가 더욱 심하게 위축되고 아파트 가격이 내려가는 시기다. ‘떨어지는 칼날을 잡지 말라’는 주식 투자의 격언처럼 안정화가 될 때까지 관망하는 게 좋을 시기다. 불황기가 끝날 때쯤에는 거품이 다 걷힌 착한 매물들만 시장에 존재할 테니, 이때 들어가면 손해 보지 않는 투자를 할 수 있다. 저점에서 매수한 만큼 앞으로 이어질 상승 사이클의 수익을 온전히 다 먹을 수 있기 때문이다.

회복기는 불황기에 하락한 가격이 저점을 찍은 후 상승으로 전환되는 시기다. 불황기에는 정부가 부동산시장을 활성화시키기 위해 금리를 낮추거나 부동산 거래를 장려하는 정책을 펼치기도 한다. 낮은 금리와 부동산가격으로 인해 부동산 거래가 다시 활기를 띠기 시작한다. 대중이 참여하기 전에 시장에 들어오는 스마트 머니는 단위가 크다. 즉 장 초반에는 돈이 어느 정도 있는 투자자들이 움직인다는 것이다. 마지막으로 호황기는 한 주기의 사이클에서도 가장 마지막 시기다. 부동산시장에 투기성이 짙어지고 가격은 정점을 찍을 때까지 계속 상승한다. 호황기 때는 거의 모든 부동산이 대장 아파트에 키를 맞추어 오르는 모습을 보인다. 이제부터는 투자자뿐만 아니라 실거주도 매수 행렬에 동참한다. 그리고 돈을 번 사람들은 물론 지금이라도 들어가야 하나 고민하고 있는 사람들 사이에서 하락의 우려의 목소리가 커지기 시작한다.

주택구입부담지수로 상승 여력 파악하기

지역 분석을 할 때 일반적으로 가구소득 대비 주택가격비율(PIR, Price to income ratio)를 많이 사용하지만 사실 주택구입부담지수(K-HAI, Korea-Housing Affordability Index)가 더 정확하다. PIR은 단순하게 주택가격을 소득으로 나눈 값이라면 K-HAI는 대출을 받아 중간 가격의 주택을 구입하는 경우 상환하는 데 드는 부담을 나타내기 때문이다. 주택구입부담지수는 한국주택금융공사에서 운영하는 주택금융통계시스템에서 확인할 수 있다. 예를 들어 서울이 180이라는 수치가 나왔다면 서울의 중간 소득 가구가 서울 지역의 중간 가격 주택을 구입할 경우 적정부담액(소득액의 약 25%)에 1.8배(소득액의 약 45%)를 주택담보대출 원리금 상환으로 부담한다는 의미다. 이는 매우 높은 수치로 집값의 하락 가능성이 매우 크다는 것을 뜻한다.

현재‧미래 공급량으로 엑시트 전략 짜기

앞서 말했듯 부동산 사이클은 크게 수요, 공급의 차이로 결정된다. 수요는 인구수를 기준으로 구하며,공급은 입주 물량과 미분양 물량을 합해서 구한다. 미분양 물량도 원래 신축으로 분양을 했으나, 가격이 높아서, 입지가 좋지 않아서, 주변 환경이 별로라서 등의 이유로 팔리지 않은 공급이기 때문이다. 이런 점에서 입주 물량과 미분양 물량은 부동산의 하락 시점을 점칠 수 있는 대표적인 데이터다. 앞으로의 입주 물량과 미분양의 추이를 살펴보는 것은 부동산시장의 방향성을 파악하는 가장 기본적인 단계다. 부동산가격을 결정하는 많은 변수를 거두고 나면 인구 증가와 세대 분리를 통한 주택 수요량과 앞으로 공급을 결정하는 입주 물량, 이렇게 두 가지가 남는다. 추가로 투자 시점에 입주 물량과 미분양 물량뿐만 아니라 아직 공급이 확정되지 않은 대규모 택지가 조성되어 있는지를 파악해보는 것도 좋은 방법이다.

무조건 오를 부동산 찾는 나만의 투자 도구 만들기

모든 투자의 기본은 싸게 사서 비싸게 파는 것이다. 하지만 싸게 사는 것과 비싸게 파는 것의 기준을 세우지 않는다면 다른 사람의 말이나 일시적인 가격에 투자 자체가 흔들릴 수 있다. 그러므로 명확한 수치를 기준으로 원칙을 세우는 것이 좋다 물론 매수 매도의 기준을 정하기 위해서는 수백에서 수천 개 매물의 평균치를 내봐야 하니 방대한 사전 작업이 필요하다.

하지만 이렇게 수많은 매물을 보고 데이터값을 만지다 보면 가격이 저렴한지를 파악하기가 쉬워지고, 싼 매물을 찾는 게 익숙해진다. 또한 수치상으로 명확한 근거를 가지고 매수를 하기 때문에 실패할 가능성이 거의 없다. 또한 주변의 말이나 단발성 기사에 마음이 흔들리지 않기 때문에 고평가된 물건을 따라서 매수한다거나 조급한 마음에 급하게 매도하지 않는다. 원했던 수익률을 올리면서도 마음 편하게 투자할 수 있는 것이다.

부동산 빅데이터를 가공해 나만의 자료로 만들기

이 책에 나와 있는 부동산 빅데이터 자료는 세 가지로 나눌 수 있다. 첫 번째는 부동산 관련 통계 자료를 받아 내가 직접 가공해 만든 자료다. 두 번째는 직방, 호갱노노, 아실 등의 무료 부동산 앱 자료다. 마지막은 부동산 지인 프리미엄, 손품왕 등 유료 데이터 업체에서 받은 자료다. 거시적 부동산 빅데이터를 가공하는 연습을 오래 하다 보면 자연스럽게 시장의 흐름을 읽을 수 있다.

처음에는 숫자의 나열이 어떤 의미인지 모르므로 어렵다고 느껴지지만 꾸준히 접하다 보면 그 안에서 흐름이 보인다. 매물을 검색하는 것도 이와 비슷하다. 매일 혹은 매주 네이버 부동산에서 매물을 검색해보는 것만으로라도 오래하다 보면 특정 지역의 특정 단지의 매물을 보고 싼지 비싼지를 바로 알 수 있다. 꾸준한 시세 트래킹으로 머릿속에 데이터가 쌓이기 때문이다.

돈이 없어도 누구나 부동산 부자가 될 수 있다

부동산 투자에 진입장벽은 없다

회사생활을 열심히 하면서 주중 하루 저녁만 손품으로 네이버 매물을 검색하는 시간으로 비워둬라. 토요일에는 검색으로 찾은 매물을 보러 가야 하니, 소유자나 세입자와 집 보는 약속을 잡기 위해서는 가능하면 목요일이나 금요일 쯤에는 중개소를 통해서 연락하는 게 좋다. 그러니 매물 검색은 되도록 수요일이나 목요일 저녁으로 잡으면 좋겠다. 이런 손품 발품은 경험치가 쌓여야 빠르게 할 수 있으니 처음에는 다소 우왕좌왕한다고 해도 하나씩 배워나가는 과정이라고 생각하고 천천히 진행하길 바란다.

그러나 아무리 이러한 과정을 열심히 한다고 해도 실제 투자까지 이어지지 않는다면 배울 수 있는 건 한정적이니 지르는 것도 해봐야 한다. 그래야 내가 잘했는지 못했는지 알 수 있다. 여기서 지르는 건 인생의 모든 것을 거는 베팅이 아닌 1000만 원 내외의 돈으로 할 수 있는 소액투자를 뜻한다. 되돌리기 힘든 뼈아픈 투자는 가능하면 하지말기를 바란다.

좋은 물건을 남에게 넘기지 말자

한국부동산원과 KB부동산에서는 매주 1회 주택시장동향이 나온다. 이 시황을 챙겨보는 것은 부동산 흐름을 익히는 매우 중요한 시간이다. 이 자료에는 전국 지역별 주간 상승 하락률을 분석한 시황이 담겨 있고, 주간 통계표 엑셀파일에 그 근거 데이터가 있다. 여기에는 상승 이유도 분석해주므로, 지역별 이슈 사항을 꾸준히 확인하다 보면 전체 시장흐름을 읽는 눈도 키울 수 있다. 또한 지금 이 순간에도 안전마진이 보장된 급매가 전국적으로 나오고 있다는 것을 염두에 두고 매물 검색을 생활화해 급매를 빨리 발견한다면 이런 물건은 자본금이 별로 없는 초보 투자자가 투자하기 좋은 것일 수 있다.

이렇게 검색을 해서 좋은 물건을 찾아내는 것과 동시에 빅테이터 분석도 병행해야 한다. 이런 데이터 속에는 힌트가 굉장히 많다. 이것은 앞서 설명했던 톱다운 투자의 근거가 되는데 우선 크게 거시적으로 괜찮은 도와 시를 파악할 수 있고 점차 아래로 내려가면서 투자자들이 관심을 갖고 보는 아파트 단지를 알 수 있다. 이러한 분석을 오래 해보면 투자흐름을 빠르게 파악해 유망 투자처에 선집입할 수 있다. 이제 부동산 투자의 근거는 감이 아닌 데이터 분석이 되어야 한다. 내가 설정해놓은 수치에 들어가지 않으면 의심하고, 들어간다면 걱정말고 매수하라. 부동산 투자에서는 임장을 다녀와 본 곳과 아닌 곳에 대해 정보를 받아들이는 데 차이가 크다. 좋은 물건이 누구의 것이 되느냐는 이제 나에게 달렸다.

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