국내도서상세

그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다

가난이라는 개미지옥을 빠져나오다

내 집 마련은 부자로 가는 골든티켓

결혼할 당시 남편도 나도 모은 돈이 없어서 우리는 마이너스 통장으로 신혼집을 구했다. 결혼 후에는 내 공무원 수험생활로 살림이 쉽게 좋아지지 않았다. 7년 동안 아끼고 아껴서 6,000만 원을 모았다. 대출금을 빼니 순 자산은 3,000만 원이 되었다. 2020년 현재 순 자산은 딱 100배가 되었다. 7년 동안 3,000만 원을 모으기까지 절약하며 아등바등 살았는데, 나머지 7년 동안 자산이 30억으로 불어난 것이다. 두 기간의 가장 큰 차이는 단 하나다. 바로 ‘누가 일했나’다.

앞의 7년 동안은 내가 일했고, 뒤의 7년 동안은 집이 일했다. 아무리 고소득 전문직이라 해도 자본이 함께 일하지 않으면 큰 부를 성취하기 어렵다. 경제적 여유를 누릴 수 있을지는 몰라도 경제적 자유는 얻기 힘들다. 내가 일해서 돈을 버는 것과 집이 일해서 돈을 벌어주는 것은 부의 수준이 완전히 다르다. 이것이 부동산을 공부해야 하는 이유다. 똘똘한 내 집 마련은 부자로 가는 골든티켓이다. 집이 당신을 지금보다 더 나은 삶으로 안내할 것이다.

내 아이에게 기회를 물려주고 싶다면

부자들은 원래 거기 살았다

1990년대에 강남에서 나고 자란 ‘강남키즈’는 강남 또는 강남 인근에 터를 잡는 비율이 높다. 부모의 도움을 받기도 하겠거니와 그 들의 생활 중심이 강남에 있기 때문이다. 사람은 누구나 자기가 오랫동안 산 곳에 애정을 가지게 되어 있다. 심리적 뿌리를 내리는 것이다.

한강을 사이에 두고 압구정을 마주 보고 있는 옥수동과 금호동 일대를 일컬어 일명 ‘뒷구정’이라고 우스갯소리로 부른다. 뒷구정은 강남에 사는 부모들이 자녀들이 결혼해서 살 집을 전세를 끼고 미리 마련해주거나 강남키즈들이 부모의 도움과 본인의 노력을 더해 내 집 마련을 하는 곳으로 알려져 있다.

부를 늘리고 또한 자산을 안전하게 지키기 위해서는 처음 어디에 터를 잡느냐가 중요하다. 부자들은 이러한 사실을 이미 잘 알고 있다. 그래서 그들은 처음부터 좋은 지역의 좋은 집을 선택한다.

부자들을 보면 대한민국 같은 좁은 땅덩이에, 그것도 수도권으로 집중된 인프라 속에서 우리가 어디에 집을 사야 하는지는 너무나도 명확하다. 누구나 살고 싶은 곳, 특히 왕성하게 경제활동을 하고 있는 직장인들이 살고 싶어 하는 곳을 선택하면 된다. 부부라면 아이에게 보여주는 거주환경이 최고의 교육이 된다.

내 아이가 어디에 살기를 바라는가? 아이가 살기 좋은 곳, 부부가 살기 좋은 곳, 그리고 일자리 접근성이 좋은 곳을 선택하라. 내가 사는 곳은 3대에 영향을 미친다.

어떻게 원하는 집을 얻는가: 내 집 마련 비밀과외

내 집을 마련하고 비로소 알게 된 것들

내 집 마련 10년 플랜에 속지 마라

10년 전 나는 한 포털사이트의 ‘짠돌이카페’에 열심히 드나들었다. 카페에서 주최하는 ‘10억 만들기’ 세미나에 다녀와서 내 집 마련을 위한 10년 플랜을 짰다. 계획대로 절약해서 돈을 모으기 위해 겨울도 보일러를 거의 틀지 않고 내복과 수면 양말을 생활화했으며 집안 불도 거의 켜지 않았다. 3년간 가계부를 쓰고, 결혼생활 10년차까지는 자동차도 사지 않았다. 마른 수건도 쥐어짜는 심정으로 절약에 몰두했다. 그렇게 아등바등 모았더니 통장에 돈이 티끌만큼 쌓였다. 그제야 티끌은 모아도 티끌이라는 사실을 알았다.

그해 우리는 전세를 월세로 전환한다는 집주인의 통보를 받고 쫓겨나다시피 나와서 공무원임대주택으로 들어갔다. 그때 전셋집이 지금의 철산주공 7단지였는데 매매 시세가 3억이었다. 전세금이 9,000만 원 정도였으니 집값의 70%를 대출받았다면 집을 살 수 있었다. 그러나 그때는 내 생에 집을 살 수 있을 거라는 생각조차 하지 못했다. 집을 사는 로직을 몰랐기 때문이다.

좋은 물건은 빨리 사고, 나쁜 물건은 싸게 사라

생각해보라. 생선가게에 갔는데 아주 싱싱한 생선이 있다. 다른 것보다 가격이 조금 비싸다고 사지 않을 것인가? 가장 싼 생선을 찾는다면 냉동 생선을 선택하면 된다.

부동산 가격은 치밀하고 과학적으로 이뤄져 있다. 교통, 학군, 일자리, 환경의 가치가 어우러져 시세를 형성한다. 더 좋은 것을 고민하다가 내 집 마련의 골든타임을 놓치지 말고 최선이 아닌 차선을 빠르게 사는 것이 최선을 늦게 사는 것보다 낫다. 내 예산 안에서 가장 좋은 물건을 빠르게 사는 것이 진짜 최선이다.

내 집 마련을 마음먹었는데 돈이 부족하면 나쁜 물건을 사야 한다. 나쁜 물건은 오름세가 약한 집이다. 어쩔 수 없다. 돈이 없을수록 더욱 열심히 공부해서 집을 사되 싸게 사야 한다. 시세보다 싸게 사서 시세에 팔면 된다. 나는 이것을 ‘안전 마진’이라고 부른다.

나쁜 물건을 싸게 사는 방법은 경매다. 물론 경매로 나오는 집이 모두 나쁜 것은 아니다. 경매 물건 중 분명히 수익이 나는 집도 있다. 상승장인데도 집값이 오르지 않는 집은 초저가 주택일 경우가 많다. 이러한 저가 주택이나 저평가된 주택을 경매라는 도구를 이용해 시세보다 싸게 받아 안전하게 첫걸음을 떼면 된다.

일생에 한 번은 부동산을 공부해야 한다

대부분의 사람은 한 달에 300만 원 버는 직장을 다니기 위해 대학까지 16년 이상을 공부한다. 그러나 나와 가족의 든든한 울타리를 만들어주는 부동산 공부는 단 1년도 하지 않으려고 한다. 보통은 서른 이후에 배움을 멈춘다. 그렇기에 서른 이후의 공부는 자신을 더욱 크게 성장시키고 돋보이게 한다. 다른 사람들이 제자리에 머물러 있으니 말이다. 부동산 공부는 제대로 해볼 가치가 있다.

부린이를 위한 ‘럭키세븐’ 부동산 원칙

집은 안목과 용기로 사는 것이다

지금 집을 살 것인가, 무주택자로 남을 것인가의 선택이 앞으로 당신 부의 10년을 좌우할 것이다. 집은 종잣돈을 기반으로 지금 살 수 있는 집을 사는 것이다. 부동산 공부는 필수지만 지나치게 재고 따지면 내 집 마련의 골든타임을 놓치고 다음 상승장이 와도 같은 고민을 반복하게 된다. 집은 집을 보는 안목과 ‘집을 결정하는 용기’로 사는 것이다.

조건에 맞는 좋은 집을 발견했다면 일단 과감하게 사고 작은 성공을 경험하라. 임차인에서 집주인으로 포지션이 바뀌면 부동산을 보는 눈이 달라진다. 자연스럽게 부동산 애플리케이션(앱)으로 내 집 시세를 찾아 분석하게 되고, 뉴스를 읽게 되며, 경제 전반에 관심을 갖게 된다. 바로 부자로 가는 첫걸음을 떼게 되는 것이다. 내 집 없는 부자는 없다.

사는(Live)곳과 사는(Buy)곳은 달라도 된다/P> 2018년에 20대 후반의 젊은 친구가 내가 주최한 부동산 모임의 신청자로 참여했다. 대학을 중퇴하고 서울로 올라와 동대문시장에서 돈을 벌었다고 한다. 그렇게 모아서 만든 소중한 종잣돈을 어떻게 투자해야 할지 모르겠다며 나를 찾아온 것이었다. 젊은 친구가 열심히 사는 게 기특해서 아파트 한 곳을 추천해줬다. 수원역 인근의 20평대 신축 아파트였다.

갭투자 방법으로 실투자금은 6,500만 원 정도가 들었다. 지금 그 집은 투자한 종잣돈을 모두 회수했고 2년 만에 2억 정도가 올랐다. 반듯한 아파트의 집주인이 된 후 본인은 성북구 쪽방촌에 거주했다. 종잣돈으로 실거주까지 되는 집을 찾았다면 이렇게 오르는 좋은 집을 고르기는 불가능했을 것이다.

종잣돈이 적다면 주거와 투자를 분리하는 것도 좋은 방법이다. 월세를 살면서 전세를 끼고 집을 살 수도 있다. 가난의 프레임을 깨야 한다. 수도권의 자가점유율은 50%다. 자가점유율이란 집이 있는 사람이 자기 집에 거주하는 가구 비율을 나타내는데, 수도권의 유주택자 중 50%는 그 집에 살고 있지 않다는 것이다. 돈이 없을수록 집에 관한 한 유연한 태도가 필요하다.

돈 없어서 못 산다는 말은 몰라서 하는 말이다

부동산 대책이 하루가 멀다하고 쏟아지지만, 무주택자의 내 집 마련은 아직도 길이 열려 있다. 그런데 돈이 없어서 집을 못 산다고? 전세로 깔고 있는 돈, 주식에 투자한 돈, 빌려준 돈, 만기가 남은 적금, 보험 등 돈이 흩어져 있어서 돈이 없다는 착각이 일어나는 것이다. 종잣돈을 하나의 주머니에 담아라.

돈은 흩어지면 힘이 없다. 한 주머니에 흩어진 돈을 전부 모았을 때 살 수 있는 집의 예산 규모를 파악하라. 그리고 하나씩 주머니에 넣어라. 전세는 만기 전에 나갈 시 중개수수료를 지불하면 되고, 적금은 깨면 된다. 큰일 날 일이 없다. 이것도 안 되고 저것도 안 된다는 당신의 고리타분한 생각이 더 큰일이다.

종잣돈이 한데 모아졌으면 대출상품을 비교하고 선택하라. 0.1% 더 낮은 금리보다 1,000만 원이라도 대출이 더 나오는 상품이 좋다. 무리해서 집을 사는 것이기 때문에 대출을 조금 더 받아서 이자 납부액을 확보해두면 마음이 편안해진다.

그럼에도 지금 서울 아파트를 사라: 거주와 투자가 선순환하는 실전 전략

재건축·재개발 전략 1: 서울의 레어템을 잡아라

새 아파트 싸게 사는 3가지 방법

청약 당첨

청약은 새 아파트를 원가로 구입할 수 있는 방법이다. 분양가상한제가 적용되어 주변 시세의 60~70% 정도로 분양가가 책정되고 있다. 청약하는 단지마다 1순위 통장이 수만 개씩 몰린다. ‘로또 청약’이라고 불릴 만큼 무주택 고가점자가 아니라면 당첨이 쉽지 않은 게 사실이다.

2020년 8월 기준 서울에서 분양한 청약의 당첨 가점 커트라인은 82점 만점 중 62.7점이었다. 이는 무주택 기간 10년에 청약통장 가입 기간 10년, 부양가족 5명을 확보해야 가능한 점수다. 만 39세 가장이 있는 5인 가족이 받을 수 있는 최대 점수가 62점이다. 설상가상 분양가상한제로 청약 가점 커트라인은 점점 더 높아지는 추세다.

이렇다 보니 생애 최초 신혼부부나 다자녀 같은 특별공급 대상자 외에 20~30대가 청약으로 내집 마련하는 것은 현실적으로 어렵거나 오랜 시간이 걸린다. 그러나 아직 기회는 있다. 준비된 자에게만. 청약 당첨은 운이 아닌 전략이기 때문에 집요하게 공부하며 자신에게 맞는 틈새 전략을 찾아야 한다.

분양권 매수

안타깝지만 서울에서 분양권을 거래하는 것은 옛이야기가 되었다. 2017년 6.19 부동산 대책으로 전면 금지되었기 때문이다. 6.19 부동산 대책 직전에 분양한 목동센트럴아이파크위브를 끝으로 서울에서 거래 가능한 분양권은 없다. 실거주자만 청약하라는 것이다.

신축 아파트가 점점 귀한 대접을 받고 청약 당첨도, 분양권 매수도, 어려워졌으니 서울에서 새 아파트를 사는 방법은 재건축·재개발 정비사업 입주권이 가장 유력한 선택지다.

재건축·재개발 정비사업 입주권 매수

정비사업 입주권은 청약과 달리 규제가 적다. 서울에 거주하지 않아도, 청약통장이 없어도, 주택이 있어도, 상관없이 살 수 있다. 조합원 지위를 승계해 몇 년 안에 지어질 새 아파트를 미리 사는 것이다. 분양권 시장의 문이 닫혀 정비사업 입주권의 가치는 계속 올라가고 있다.

더욱이 재건축·재개발 정비사업의 인허가 물량은 감소하는 추세라 정비사업 입주권은 앞으로도 그 가치가 희소한 ‘레어템’이 될 것이다. 민간택지 분양가상한제 시행으로 90일 내 전입, 거주의무, 전매금지 등의 규제가 생겨났지만 입주권은 이 규제에서 벗어나 있다.

청약전략 1: 일생에 한 번은 반드시 당첨된다

서울 분양권은 3년 뒤 입주할 때가 되면 분양가 대비 딱 2배가 오른다. 일명 ‘3년 2배의 법칙’이다. 현재 입주하는 서울 아파트만 봐도 예외가 없다. 입지를 막론하고 서울에 있는 아파트라면 자연스럽게 10억을 훌쩍 넘는다. 그래서 사람들은 올림픽 정신으로 청약을 시도한다. 혹시 당첨될지도 모르니 찔러보자는 식이다.

그러나 현재 서울 청약시장은 우연히 당첨되지 않는다. 청약 당첨은 잘 짜인 전략에 따라 만들어 내는 것이다. 누구나 한번은 반드시 청약에 당첨된다. 그 기회를 앞당기고 싶다면 무작정 찔러보지 말고, 기초부터 제대로 공부한 다음 자신에게 맞는 전략을 세워야 한다.

아직도 모르는 사람을 위한 청약 핵심 상식

청약 종류

청약은 국민주택과 민영주택 두 가지 종류가 있다. 쉽게 말해 국민주택은 한국토지주택공사(LH)나 서울 주택공사(SH)에서 공급하는 주택이고, 민영주택은 래미안, 자이, e편한세상 같은 민간건설사에서 공급하는 주택이다. 이 둘을 구분해서 알아야 하는 이유는 가점 체계가 다르기 때문이다. 국민주택의 일반 분양 당첨은 순차제로 결정된다. 즉 3년 이상의 무주택 세대구성원의 저축 총액에 따라 입주자를 선정한다. 국민주택은 10만 원씩 누가 오래 돈을 넣었느냐의 싸움이다. 묵힐수록 귀한 통장인 셈이다.

만약 5년 전 청약통장에 일시금으로 300만 원만 납입했다면 인정 회차는 딱 1회다. 이런 경우 은행에 미납 회차만큼 10만 원씩 총 590만 원을 납부하면 다시 60회로 인정받을 수 있다. 은행 직원에게 10만 원씩 쪼개서 59회 입금 처리를 부탁하면 된다. 이렇게 미납 회차를 분납 처리하면 회차별 납입 인정일에 따라 30%는 즉시 인정되고 나머지는 시간을 두고 전액이 인정된다. 의외로 이런 사실을 모르고 청약 신청하는 사람이 많다.

생애 한 번 당첨되는 청약 비법

누구라도 반드시 한 번은 당첨되는 청약 비법이 있다. 바로 청약통장에 가입해서 매월 10만 원씩 한 달도 거르지 않고 꼬박꼬박 납입하는 것이다. 이것이 전부다. 청약통장은 1인 1개설이 가능해서 부부여도 각각 10만 원씩 납입하며 공공과 민영으로 기회가 있을 때마다 청약하는 것이다. 다주택자도 마찬가지다. 20년 후의 일은 아무도 모른다. 청약통장은 내 집 마련을 위한 든든한 종신보험이다.

국민주택으로 당첨 확률을 높여라

LH, SH에서 공급하는 국민주택은 공공분양, 공공임대, 신혼희망타운, 행복주택, 국민임대, 영구임대 등 공급형태가 무척 다양하다. 국민주택은 소득과 자산 기준이 있어서 아무나 청약할 수 없다고 지레 마음을 접은 사람들이 있는데, 60m 이상의 국민주택 일반공급은 소득과 자산의 기준이 없다. 소득이 많아도, 자산이 있어도, 내 명의로 된 집만 없다면 청약 신청할 수 있다.

공공분양은 분양받고 입주하면 바로 내 집이 되기 때문에 국민주택에서 가장 인기가 많고 경쟁률도 높다. 내가 만약 나이가 어리고 종잣돈이 아주 적거나 청약 가점이 현저히 낮다면 공공분양 말고 공공임대에 도전해볼 것이다. 10년 공공임대는 10년간 소정의 보증금과 월 임대료를 납부하면서 거주하다가 10년 뒤 주변 시세의 80~90%로 분양 전환할 수 있는 아파트다. 5년 공공임대도 마찬가지로 5년간 거주하다가 주변 시세의 80~90% 수준으로 분양 우선권을 갖게 된다.

청약전략 2: 3기 신도시에 기회가 남아 있다

서울 집값이 너무 오르자 3기 신도시가 3040세대의 마지막 내 집 마련 희망으로 떠올랐다. 3기 신도시 홈페이지에 130만 명이 가입할 정도로 관심이 폭발적이다. 최근 임대차 3법 시행으로 수도권의 ‘전세 품귀 현상’이 심상치 않다. 수도권에서 우려됐던 전세대란이 현실화되고 있는 것이다.

서울에서 밀려난 전세 수요자들이 수도권으로 유입되고, 3기 신도시 사전청약 대기 수요까지 늘어나면서 수도권의 전세난이 심화되고 있다.

3기 신도시는 공공주택으로 50% 이상, 그중 행복주택 등 공공임 대로 35% 이상을 공급한다. 분양주택은 분양가상한제 적용으로 주변보다 저렴한 가격으로 공급하고 가점제, 전매제한 등으로 무주택자에게 공급할 예정이니 이 기회를 잘 활용해보자.

모든 호재 갖춘 부동산의 엄친아, 3기 신도시

정확한 사전청약 공고일을 어떻게 알 수 있을까?

3기 신도시 홈페이지에 들어가서 청약일정 알리미 서비스에 등록하면 실시간으로 청약 일정을 받아볼 수 있다. 사전청약 공고는 블록별로 순차 진행되며, 추정분양가격과 본청약 시기, 입주예정일 등의 정보를 확인할 수 있다.

해당 지역에 거주하지 않아도 청약이 가능할까?

기본적으로 해당 지역, 즉 서울 포함 수도권에 거주 중이면 신청할 수 있다. 청약을 기다리는 이들이 가장 궁금해하는 부분이 남양주, 하남 등에 신청하기 위한 당해 거주 조건이다. 당해 지역에서 인정받으려면 사전청약 당시에 1~2년의 거주요건을 충족해야 할까?

정답은 NO다. 사전청약 신청일 이전에만 주소지가 당해 지역이면 청약이 가능하다. 이후 본청약 시점까지 거주기간 요건을 충족하면 된다. 그러나 주택건설지역의 규모, 위치, 투기과열지구 지정 여부 등에 따라 의무거주기간, 거주지 요건 등이 다르기 때문에 청약자격 사전확인이 필요하다.

또한, 사전청약은 LH에서 공급하는 국민주택으로만 모집한다. 민영주택은 사전청약 시 공급 물량이 없다. 전체 물량 중 특별공급이 85%를 차지하고, 일반공급이 15%다. 특별공급은 기준에 따른 선정 방법으로 당첨자를 결정하고, 일반공급은 3년 이상의 무주택 세대원 중 누가 10만 원씩 많이 부었나에 따라 당첨이 결정되는 순차제다. 따라서 청약통장 예치금으로 300만 원을 일시납부한 후 1순위가 된 일반공급 지원자는 당첨이 불가능하다.

갈아타기 전략: 부의 추월차선을 타는 투자 기술

살면서 한번은 자산의 ‘퀀텀점프(quantum jump)’가 있어야 한다. 부는 하루아침에 이뤄지는 것이 아니기 때문이다. 부동산을 부의 도구로 계획했다면 집을 마련하고, 갈아타고, 매도하며, 수익을 손에 쥐어보는 짜릿함을 느껴봐야 한다. 내가 직접 일하지 않아도 다른 수익이 통장에 입금되는 벅찬 희열을 느끼면 그때부터 집을 대하는 마음가짐이 달라진다. 더불어 집을 보는 안목도 높아진다.

첫 집에 너무 많은 의미를 부여하는 순간 내 집 마련이 부담스러워진다. 처음에는 작게 시작하라. 그리고 작은 집을 큰 집으로 완성하라. 어깨에 힘을 빼는 것이 무엇보다 중요하다.

지금이 딱! 절묘한 갈아타는 타이밍

실현되는 호재 앞에 갈아타라

집값을 좌우하는 비중 있는 호재는 교통이다. 특히나 수도권에서는 광역교통망의 중요성이 더 높다. 최근 교통 호재로 수도권의 집값이 널뛰기하고 있다. 그러나 막연한 기대감만으로 집을 사면 기대했던 호재를 기다리다 지치게 될 것이다. 호재가 교통망이라면 적어도 착공을 시작한 노선을 선택해야 한다.

수도권에서 3년 이내 개통 예정인 노선, 효용과 파급력이 있는 노선을 선택하고 그 노선의 영향을 직접 받는 집을 사야 한다. 4호선 진접선, 5호선 하남추가연장, 7호선 인천석남 연장, 별내선, 대곡소 사선, 신분당선 신사연장 등 눈앞에 실현되는 호재 앞에서 갈아타자.

택지지구는 입주 2년차에 사라

전매 가능한 집이라면 입주 전에 사는 것이 가장 싸다. 그러나 입주전 또는 입주장에는 다운거래와 복등기 등 불법거래가 많다. 리스크를 지지 마라. 분양권 전매되는 단지가 얼마 남아 있지 않다. 조정지역에서의 주택은 2년 이상 거주 비과세 조건으로 집주인의 실거주가 많다. 따라서 입주 2년 차에 매도 물건이 몰렸을 때 매수하는 것이 좋다.

택지지구는 살수록 점점 더 좋아진다. “장화 신고 들어갔다가 4년 만에 구두 신고 나온다”는 말이 있다. 지역과 상품의 가치가 점점 올라가면 시세도 함께 올라가기 마련이다.

높아진 분양가를 생각하면 매수하기가 걱정되는 게 사실이지만, 2년 동안 공사판 같은 택지지구에서 고생한 매도자의 입장을 인정하며 입주 2년이 지난 양도세·비과세 매물을 매수하라. 신규 아파트의 등기가 나오기 전, 전매제한이 해제되기 전, 조합원 물량을 매수 하라. 부동산의 생태를 알면 매수 타이밍이 보인다. 바닥에 사려 하지 말고 미리 사서 자본 차익을 최대화하는 데 집중하는 것이 현명한 선택이다.

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