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부동산 절세 모르면 부동산 투자 절대로 하지 마라

부동산 절세를 모르고서는 부동산 투자를 할 수 없다

부동산 절세란 무엇인가?

부동산은 취득 시점부터 보유하고 양도할 때까지 세금이 따라붙기 때문에 이 부분을 고려하지 않고 투자할 경우 투자 수익률이 현저하게 낮아질 수 있다. 이처럼 부동산 재테크를 제대로 하기 위해서는 전문가 수준까지는 아니더라도 세금에 대한 기본적인 지식을 필수적으로 갖추어야 한다.

단 며칠 차이가 세금의 큰 차이를 만든다

그렇다면 나몰라 씨가 주택을 구입한 날부터 2년이 되는 시점인 2020년 2월 1일에 양도할 경우와 본래 계획대로 2020년 1월 20일에 양도할 경우 세금 차이는 얼마나 될까? 2020년 2월 1일에 양도한다면 나몰라 씨의 양도소득세는 ‘0원’이다. 그러나 2020년 1월 20일에 양도할 경우에는 불과 며칠 차이 때문에 약 2,100만원(지방소득세 포함)의 양도소득세를 납부해야 한다. 실로 어마어마한 차이가 아닐 수 없다.

사실 1세대 1주택 비과세 요건은 많이 알고 있는 내용인데다 나몰라 씨처럼 공인중개사가 알아서 체크해주기도 한다. 하지만 간혹 공인중개사를 통해 거래했는데도 양도소득세 비과세 요건을 확인하지 못하고 매도해 엄청난 양도소득세를 납부하는 경우도 있다. 최근 몇 년간 잦은 개정으로 세법이 많이 복잡해진 이유도 있고, 매도인이 공인중개사에게 잘못된 정보를 제공한 경우에도 이러한 일이 발생한다. 그러므로 자신의 재산을 스스로 지키기 위해서라도 세금에 대한 기본지식을 습득하려고 노력해야 한다.

그럼 부동산 세금을 아끼려면 어떻게 해야 할까? 부동산 투자는 부동산을 취득하고 일정 기간 소유하다가 매도하는 순환과정을 거친다. 취득에서 매도에 이르기까지 모든 과정에 세금이 따라붙는다. 부동산 취득 시에는 취득세, 보유 시에는 재산세와 종합부동산세, 매도 시에는 양도 소득세가 발생한다. 이렇게 모든 과정에서 발생하는 세금을 조금이라도 줄이기 위해서는 부동산 투자계획을 세울 때 지출이 예상되는 세금의 규모를 미리 파악해야 한다. 만일의 상황에 대비할 수 있도록 최대한 절세할 수 있는 계획을 짜는 것이야말로 부동산 재테크로 최대의 성과를 올릴 수 있는 현명한 방법이다.

부동산 세금은 크게 국세와 지방세로 나뉜다

국세와 지방세의 개념을 알아두자

세금을 낼 때는 모두 국가에 낸다고 생각하기 쉽지만, 세금은 크게 국가에 내는 국세와 지방자치단체에 내는 지방세로 분류할 수 있다.

국세란 국방, 치안, 도로, 철도, 국민복지 등 국가의 살림살이를 위한 재정수요를 충당하기 위해 국민에게서 거두어들이는 세금을 말한다. 부동산과 관련된 국세에는 부동산 임대료에 대한 임대소득세, 부동산을 보유하고 있는 동안 납부하는 종합부동산세, 부동산 매도 시 발생한 차익에 대한 양도소득세, 부모님에게서 부동산을 물려받을 때 부담하는 상속세와 증여세 등이 있다.

지방세란 시·군·구청이 주민복지, 주민 편의시설 등 지역의 살림살이를 위한 재정 수요를 충당하기 위해 주민에게서 거두어들이는 세금을 말한다. 부동산과 관련된 지방세에는 토지·건축물·주택 등을 구입할 때 내는 취득세와 구입한 토지·건축물·주택 등을 소유하고 있는 동안 부담하는 재산세 등이 있다. 또한 부동산임대소득세·양도소득세의 10%에 해당하는 지방소득세도 지방세에 해당한다.

부동산 세금을 알려면 용어부터 알아야 한다

대부분의 사람들은 세금이라고 하면 복잡하고 어렵다고 생각해 세금 이야기만 나오면 고개를 절레절레 흔들곤 한다. 막상 알고 보면 매우 간단한 내용일지라도 말이다. 그 이유는 세금 용어 자체가 일상생활에서 사용하지 않는 전문용어이다 보니 뇌에서 외계어로 인지하기 때문이다. 세금의 ‘ㅅ’ 자만 들어도 콘크리트 벽을 쌓듯 철벽 방어해 머리가 꽉 막혀버리는 것이다. 하지만 절세를 통해 성공적인 부동산 투자를 이루고자 한다면 최소한의 세금 기본용어를 익히고 익숙해질 필요가 있다.

납세의무자란 무엇인가?

납세의무자란 한마디로 ‘세금을 납부할 의무가 있는 자’를 말한다. 더 쉽게 말하면 세금을 납부해야 하는 사람이다. 모든 소득에는 세금이 따라 붙는다. 금융소득, 부동산소득, 근로소득, 복권당첨소득, 경품당첨소득 등 유형을 불문하고 소득이 생긴 사람에게는 세금을 납부해야 하는 의무가 자동으로 발생한다.

그런데 어떠한 사정에 의해 본래의 납세의무자에게서 세금을 징수하기 곤란하거나 본래의 납세의무자가 세금을 납부하지 못한 경우에는 2차적으로 세금을 납부하는 의무를 지는 제2차 납세의무자 또는 연대 납세의무자가 대신 납부해야 한다. 대표적인 예로 상속세 및 증여세법에서 공동상속자(수증자)에 대한 연대 납세의무 규정을 들 수 있다.

과세대상이란 무엇인가?

과세대상은 과세객체라고도 하는데 세금이 부과되는 대상을 말한다. 세금이 부과되는 대상은 물건이나 행위, 소유재산, 소득 등 여러 가지가 있을 수 있는데 법에 구체적으로 정해져 있다. 예를 들어 토지·건축물의 취득행위는 취득세 과세대상으로 명시되어 있으며, 토지·건축물을 양도하면서 발생하는 양도차익은 양도소득세 과세대상으로 명시되어 있다. 건축물(주택 제외)은 재산세 과세대상이지만 종합부동산세 과세대상이 아니므로 종합부동산세 납세의무는 없다.

과세표준이란 무엇인가?

과세표준이란, 세법에 의해 직접적으로 세액산출의 기초가 되는 과세물건의 수량(종량세) 또는 가액(종가세)을 말하는 것이다. 대부분의 세금은 투자활동 등을 통해 얻은 수입금액을 기준으로 사용된 지출금액을 차감해 과세표준을 정하고 있으며, 과세표준에 세율을 곱해 계산한 값을 납부해야 할 세금으로 정하고 있다.

만약 부동산에 투자해 부동산 구입금액 대비 1억 원의 수익이 발생했고 세율이 10%라고 가정해보자. 이때 부담해야 할 양도소득세는 1천만 원일까? 1억 원의 수익이 발생했지만 법에서 인정해주는 경비 지출과 장기보유특별공제, 기본공제를 하고 난 후의 금액이 과세표준이 되고, 여기에 10%의 세율을 적용하므로 실제 세금은 1천만 원보다 적은 금액이 된다. 근로소득의 경우에도 연봉에 세율을 적용하는 것이 아니라 법에서 정하고 있는 공제 항목들을 차감하고 난 후의 금액에 과세표준의 세율을 적용한다. 따라서 수익·소득과 과세표준은 다른 의미이며, 정확한 세액산출을 위해서는 과세표준을 계산할 줄 알아야 한다.

세율에도 여러 봉류가 있다

세율이란, 세액을 산출하기 위해 과세표준에 곱하는 비율을 말한다. 세율은 표시방법에 따라 정률세율과 정액세율로, 과세표준의 크기에 따라 비례세율과 누진세율로 구분할 수 있다. 또한 세율은 세금의 종류에 따라 항목별·금액별로 적용되는 세율이 다르다. 이렇게 보면 세율은 너무 복잡하고 이해도 되지 않을 것 같다. 하지만 인터넷에 원하는 종류의 세금 계산기를 검색하면(‘양도소득세 계산기’ 등) 어렵지 않게 세금을 계산할 수 있으니 걱정하지 않아도 된다. 세율은 과세표준에 곱해지는 비율이라고만 알고 있어도 충분하다.

세율의 표시방법에 따른 분류

정률세율

백분율(%)로 표시되는 세율로, 과세표준이 종가세로 이루어지는 세목이 이에 해당한다. 근로소득세 취득세, 재산세, 양도소득세, 종합부동산세, 상속세, 증여세 등 우리가 일반적으로 접하는 대부분의 세금이 종가세와 정률세율로 이루어져 있다.

정액세율

화폐단위(원)으로 표시되는 세율로서 과세표준이 종량세로 이루어지는 세목이 이에 해당한다.

과세표준 크기와 변화에 따른 분류

비례세율

비례세율이란 과세표준의 크기에 관계없이 일정하게 정해진 세율을 말하는 것으로, 단순비례세율과 취득·등록 면허세처럼 과세대상에 따라 비례세율이 두 가지 이상으로 적용되는 차등비례세율이 있다.

누진세율

과세표준이 커질수록 점차 높아지는 세율을 말하는 것으로, 단순누진세율과 초과누진세율이 있다. 단순누진세율은 과세표준이 증가함에 따라 그 전체에 대해 단순하게 고율의 세율을 하나씩 적용하는 방식이다. 초과누진세율은 과세표준의 금액을 여러 단계로 구분하고 높은 단계로 올라갈 때마다 순차적으로 각 초과단계마다 더 높은 세율을 적용하는 방식이다.

납세지란 무엇인가?

납세지란 납세자의 신고, 신청, 청구 및 납부 등의 관할관청이 어디인가 하는 장소적 기준을 말한다. 세금을 신고하거나 납부할 때 과세관청이라고 아무 데나 가서 신고하고 납부하는 것이 아니라 반드시 기준장소의 관할 과세관청에 신고하거나 납부하도록 되어 있다.

신고 및 납부기한을 놓치지 않게 주의하자

모든 세금은 신고하고 납부해야 하는 기한이 법으로 정해져있다. 이를 세법에서는 신고 및 납부기한이라고 하며 세금의 종류에 따라 그 기한이 각각 다르다. 법에서 정한 신고·납부기한을 지키지 않을 경우 가산세가 추가되는 불이익이 있으므로 주의해야 한다. 자신이 내야 할 세금의 신고·납부기한을 미리 확인하고 준비할 필요가 있다.

주택 투자자를 위한 절세 노하우

주택 투자에 성공하려면 지역분석은 필수적이다

주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 구분할 수 있으며 아파트, 주거용 오피스텔, 빌라, 다가구·다세대 등 그 종류가 다양하다. 최근 몇 년간 아파트의 가격상승률이 가파르게 오르고 있는데, 아파트에 거주하기 원하는 수요는 풍부한 반면에 공급은 부족해 실거주뿐만 아니라 투자용으로도 가치가 있기 때문이다. 그러나 지역에 상관없이 아파트를 구입한다고 무조건 오르는 것은 아니다. 특히 최근 아파트값의 가파른 상승으로 인해 하락 우려도 커진 만큼 투자용으로 접근할 때는 더욱 신중하게 판단해야 한다. 아파트분만 아니라 다른 주택을 구입 할 때도 지금부터 제시할 조건들을 고려해 투자한다면 성공적으로 투자할 수 있을 것이다. 그럼 이제부터 주택을 고를 때는 무엇을 중점적으로 봐야 하는지 살펴보도록 하겠다.

직주근접은 무엇보다 중요하다

주택 투자 시 살펴봐야 할 첫 번째 항목은 출퇴근 시간을 절약할 수 있도록 직장과의 거리가 가까운가 하는 것이다. 직주근접성이 나빠 직장과 집의 거리가 멀어질수록 거리에서 낭비하는 시간이 많아지고 교통비 지출이 늘어나며 심신이 지치고 피곤해진다. 지출과 건강을 생각하면 주택에 좀 더 투자하더라도 출퇴근이 편리한 곳에 주택을 얻고 싶어 한다. 따라서 주요 업무지구에서 집까지 이동이 용이한 대중교통 노선을 주목할 필요가 있다.

강남 집값이 높은 이유는 학군 때문이다

직장과 집이 가까운지를 확인했다면 다음으로 학군수요를 분석해야 한다. 주택시장에 영향을 미치는 큰 변수 중 하나는 바로 학군이다. 강남이 주거지역으로 인기가 높은 것은 주변에 회사가 많고 교통이 편리한 것 외에도 탄탄한 학군수요가 받쳐주고 있기 때문이다. 아무리 부동산정책에 따라 주택가격이 요동을 치더라도 명문학군을 주변에 두고 있는 아파트의 가격은 쉽사리 내려가지 않는다. 수능만점자를 여러 명 냈던 대구의 수성구가 대표적인 예다.

부동산대책을 이길 수 있는 주택임대사업을 고려하자

그러나 공공임대로 해결하지 못하는 주택 공급 부족 문제가 다주택자들로 인해 어느 정도 해결되는 긍정적 요소가 있음을 무시할 수 없다. 실수요 임차인들의 주거안정을 이루기 위해 정부는 주택임대사업자 등록을 늘려나가고, 이를 권장하기 위해 (축소되기는 했어도) 여러 방면에서 세제 혜택을 주고 있다. 그중 대표적인 것이 종합부동산세 합산배제 혜택이다.

2019년 12월 들어서 종합부동산세 고지서가 발송되기 시작하자 다주택자들의 종합부동산세 부담이 현실로 다가왔다. 더구나 2022년까지 이어지게 될 공시가격 상승은 다주택자들을 더 압박하는 실정이다. 그러나 장기주택임대사업자 등록을 하게 되면 종합부동산세 합산배제 주택으로 인정되어 종합부동산세의 부담에서 벗어날 수 있다.

주택 보유 단계에서 부과되는 재산세, 종합부동산세, 임대사업소득세

재산세

공동주택 도는 주거용 오피스텔을 2호 이상 임대 시 재산세 감면 혜택을 받을 수 있다. 이때 면적이 40㎠ 이하이면서 재산세가 50만 원 이하일 경우 단기임대와 장기임대 모두 재산세 전액이 면제되며, 50만 원을 초과할 경우에는 85%의 감면 혜택을 받을 수 있다. 그 외에는 임대기간과 면적에 따라 감면율이 다르다.

종합부동산세

과세기준일인 매년 6월 1일 기준으로 보유하고 있는 주택 및 토지의 공시가격 합산금액이 6억 원(1주택자는 9억 원)을 초과하게 되면 종합부동산세 납세의무가 발생한다. 그러나 지방자치단체와 세무서에 임대사업자 등록을 한 개인은 법에서 정한 요건을 갖춘 임대주택을 종합부동산세 과세대상 주택에 포함하지 않는데 이릉 ‘종합부동산세 합산배제’라고 한다. 종합부동산세에 합산할 주택 및 토지에서 보유하고 있는 주택이 제외되면 그만큼 과세표준이 낮아져 세금을 절감할 수 있다.

임대사업소득세

종합소득세 신고 시 지방자치단체와 세무서에 주택임대사업을 등록하고 법에서 정한 일정한 요건을 갖춘 임대사업자는 필요경비, 기본공제, 세액감면 등의 혜택을 받을 수 있다. 주택 임대사업 소득에 대한 세제 혜택을 받기 위한 요건은 다음과 같다.

부동산법인이 관심을 받는 이유

다주택자에 대한 규제가 강화되면서 법인 설립에 대한 관심이 높아지고 있다. 법인을 설립하면서 드는 비용과 매월 발생하는 고정비용을 제하고도 부동산을 양도할 때 개인보다 법인이 절세 측면에서 유리하기 때문이다. 부동산을 양도할 때 양도차익에 대해 법인은 법인세법의 적용을 받는데, 법인세법은 다주택자 양도소득세 중과 규정과 세율 적용에 있어서 개인의 소득세법보다 유리하다.

투자와 세금 면에서 부동산법인 설립의 장점

주택구입자금 조달이 용이하다

개인이 주택구입자금을 조달하는 방법에는 자기자본을 활용하는 것과 대출을 받는 방법이 있다. 그런데 법인이라면 자기자본과 대출 외에도 투자를 받아 주택구입자금을 조달할 수 있다.

최근 부동산 투기 억제정책의 일환으로 투기과열지구 및 조정대상지역은 3억 원 이상, 비규제지역은 6억 원 이상의 주택 구입 시 ‘자금조달계획서’를 작성해 제출해야 하는데 이 절차가 매우 까다롭다. 부모님에게 돈을 빌린 경우에도 차용증서를 작성하고 통상적으로 인정되는 이자를 부모님에게 드리는 것이 입증되어야 한다. 형식적으로만 이자를 지급하지 않는다면 나중에 세무조사 대상이 되었을 때 낭패를 볼 수도 있으므로 주의해야 한다.

그러나 법인으로 부동산 투자를 하면 본인이 가진 자금과 대출, 펀딩의 명목으로 자금을 조달할 수 있다. 즉 부모님에게서 자금을 융통한 경우 대출이 아니라 투자를 받은 것으로 처리할 수 있어 이자 지급 부분에서 조금은 자유로울 수 있다.

필요경비가 공제된다

개인이 부동산을 양도하면서 필요경비로 공제받을 수 있는 지출은 세법에 열거된 항목에 한정된다. 그러나 법인의 경우 사업상 필요에 의해 지출하는 식사비, 주유비, 접대비 등을 모두 필요경비로 인정받을 수 있다. 결국 법인은 양도금액에서 공제되는 필요경비의 금액이 개인보다 많아 양도차익이 줄어드는 효과가 있고 이는 세금이 줄어드는 효과로 이어진다.

투자와 세금 면에서 부동산법인 설립의 단점

고정비용이 지출된다

법인은 자금을 투명하게 관리해야 하므로 수입과 지출에 대한 내용을 장부에 빠짐없이 기록해야 한다. 혼자서는 양식에 맞게 장부를 작성하는 데 어려움이 있기 때문에 세무사 사무실에 의뢰하는 게 보통인데, 의뢰비용이 매월 10만원에서 20만원 사이다. 또한 1년에 한 번 법인세를 신고할 때 세무사 사무실에 조정료를 지불해야 하는데 최소 30만 원 이상의 조정료가 발생한다. 개인일 때는 부담하지 않았던 이런 고정비용을 지출하는 것이 처음에는 부담으로 느껴질 수 있다. 특히 부동산을 팔기 전에는 실제 수익이 발생하지 않더라도 매달 일정액의 비용을 지출해야 하기 때문이다.

취득세가 중과된다

과밀억제권역(서울 및 수도권)에서 사업장을 낼 경우 부동산을 구입할 때 취득세가 2~3배 중과된다. 이를 피하기 위해서는 서울 및 수도권 외 지역에 사업장을 두는 것이 좋은데, 실제 활동지역과 거리가 멀어지면 우편물을 수령할 때 불편하기도 하고, 과세당국의 의심을 받을 수도 있다. 서울 지역 중에서도 구로디지털단지, 가산디지털단지 같은 산업단지에서는 취득세가 중과되지 않으므로 이곳에 사업장을 임차하는 것도 좋은 방법이다. 요즘은 공유오피스가 활성화되어 있어 저렴한 임차료로 사무실을 임대할 수 있다.

토지 투자자를 위한 절세 노하우

돈 되는 땅을 찾으려면 용도와 정책을 알아야 한다

토지 투자는 아파트와 달리 거래가 빈번하지 않아 적정가격을 어려운 데다, 토지를 구입하는 목적이 해당 토지에 정해진 용도와 규제에 맞지 않으면 낭패를 볼 수밖에 없다. 따라서 토지 투자를 하고자 한다면 토지에 대한 기본적인 사항은 필수적으로 알고 있어야 한다.

모든 토지에는 용도가 정해져 있다

우리나라 모든 토지에는 토지별로 사용 가능한 용도가 정해져 있는데 이를 ‘지목’이라고 한다. 지목은 땅의 사용목적 정도로 이해하면 된다. 예를 들어 상가주택을 짓기 위해 토지를 구입하고자 한다면 지목이 ‘대’로 되어 있는 토지를 구입해야 한다. 지목은 총 28가지로 다음과 같이 분류되어 있다. 이 중 개발하기 좋은 지목을 건축물을 지을 수 있는 ‘대’이고 지가도 다른 지목에 비해 높게 형성되어 있다.

앞에서 소개한 기사에 나온 주소를 입력해보면 지목이 ‘임야’로 나온다. 토지의 지목이 ‘임야’이므로 땅의 고저가 평지라 하더라도 지목을 변경하지 않으면 건축물 등을 지을 수 없다. 더구나 공유인 수가 445명이나 되니 개발 계획을 진행하려고 해도 의견 조율이 어려워 개발하기 힘들고 매매도 어렵다. 이렇듯 모든 부동산 투자와 마찬가지로 토지 투자 또한 여러 가지 조건을 따져보고 꼼꼼히 알아본 후에 투자를 결정해야 한다. 그래야만 최소한의 피해를 막을 수 있다.

토지 투자는 정책에 따라 울고 웃는다

땅값은 정부정책에 의해 많은 영향을 받는다. 신도시 건설, 산업단지 조성, 철도, 항만, 공항 등의 대규모 개발사업은 정부정책에 의해 추진되고 이러한 정책들은 땅값에 많은 영향을 미친다. 제4차 국토종합계획이 2020년에 마무리되고 새로이 제5차 국토종합계획이 시행될 예정이다. 국토종합계획은 국토개발의 최상위 계획으로 20년 단위로 수립되며 전국의 토지가 대상이다. 국토종합계획은 장기 계획이라서 투자자들이 빠른 시일 내에 수익을 가져가지 못할 수도 있다. 그러나 개발 지역을 조금이라도 빨리 알아서 미리 행동하면 저렴하게 토지를 매입할 수 있는 기회가 된다. 그리고 땅은 오랜 기다림을 배신하지 않을 것이다.

사업용 토지의 재산세와 종합부동산세

토지는 구입할 때는 취득세가 발생하고, 보유기간 동안에는 보유세인 재산세와 종합부동산세가 발생하며, 매도할 때는 양도소득세가 발생한다. 사업용 토지는 보유세인 재산세와 종합부동산세, 양도소득세 부분에서 비사업용 토지보다 유리하다.

사업용 토지의 재산세와 종합부동산세는 얼마나 유리할까?

토지의 재산세는 개별공시지가의 70%(공정시장가액비율)를 과세표준으로 하고 여기에 해당 세율을 곱해 세액을 계산한다. 투자 목적으로 공시지가 1억 원의 농지를 구입해 농지를 방치한 경우와 농지은행에 위탁한 경우의 세금을 비교해보자.

공시지가 1억 원에 대한 과세표준은 1억 원의 70%인 7천만 원이다. 농지를 농지 용도로 활용하지 않은 경우 종합합산 과세되므로 다음 도표에서 7천만 원에 해당하는 종합합산과세율 0.3%를 적용한다. 연한 색상 부분의 10만 원을 더하고 5천만 원을 초과하는 2천만 원에 대해 0.3%의 세율을 적용하면 16만 원의 세금이 계산된다. 농지은행에 위탁한 경우에는 분리과세되므로, 7천만 원에 해당하는 농지의 세율 0.07%를 적용해 계산하면 세금은 4만 9천 원이 된다. 이는 농지를 방치한 경우와 비교해 세금이 70% 정도나 줄어든 금액이다.

사업용 토지의 종합부동산세는 얼마나 유리할까?

나대지, 잡종지 등의 종합합산과세 대상 토지는 공시지가가액의 합계가 5억 원을 초과하면 종합부동산세가 과세되고, 사업용 토지인 별도합산과세대상 토지는 공시가격 합계액이 80억 원을 초과하면 종합부동산세가 과세된다. 과세표준은 공시가격의 합계액에서 종합합산과세 대항 토지는 5억 원, 별도합산과세 대상 토지는 80억 원을 각각 공제한 금액에 공정시장가액비율(2020년 기준 90&)을 곱해 계산한다. 공정시장가액비율은 매년 상향조정되어 2021년에는 95%, 2022년에는 100%로 조정될 예정이다.

별도합산과세 대상 토지는 공시가격 합계액이 80억 원을 초과해야 과세대상이 되기 때문에 사실상 사업용 부동산을 소유한 사람이 종합부동산세를 납부하는 경우는 극히 드물다. 따라서 사업용 토지 여부는 세금을 얼마나 줄일 수 있는지의 문제가 아니라 세금을 내느냐 안내느냐의 문제다.

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