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수익형부동산 투자전략

수익형부동산에 대한 편견

수익형부동산의 새로운 기준

수익형부동산이라는 단어가 우리들의 관심을 끌게 된 시기는 불과 몇 년 전부터이다. 일반적으로 수익형부동산은 월세가 나오는 부동산으로 알고 있고, 그렇게 알려져 왔다. 물론 지속적으로 수익을 내야 한다는 것도 부인할 사항이 아니지만, 이제부터는 그 기준을 다시 세울 필요가 있다.

더 쉬운 표현으로 수익은 흑자수익과 적자수익으로 구분된다. 적자수익을 월말 결산 시 지출을 공제하고 나면 적자가 되는 경우이다. 수익에서 필요비용을 지출하고, 본인 인건비, 금융비용, 기회비용, 감가상각 등을 감안하고 나면서도 투자자가 원하는 기대수익을 얻을 수 있는 부동산은 과연 얼마나 될까.

자기자본(ROE) 수익률은 금융권에서 빌린 금액을 제외하고 내 주머니에서 지출된 비용 대비 얻은 수익을 말한다. 실례로 내 주머니에서 7억 원이 투자되었고 은행에서 3억 원 대출을 받았다고 하면, 자기자본 투자금액이 4억 원이라는 것은 쉽게 알 수 있다.

이렇게 투자한 건물에서 매월 500만 원의 수익이 발생한다고 할 때 자기자본 투자수익률은 은행금리를 4%로 가정할 때 은행이자 100만 원을 공제하면 400만 원이 자기자본 투자수익이 된다. 이 때 자기자본 투자수익률은 12%가 되는 셈이다.

특히 수익형부동산에 투자할 때는 투자수익률이 중요하다. 이때 자기자본 투자수익률로 계산을 해야 총투자 수익률과 이자 후 순 투자수익률을 보다 정확히 알고 비교할 수 있기 때문에 정확한 투자의사 결정을 할 수 있다.

수익형부동산 투자 아이템

가게를 하나 세 얻어서 장사를 시작하는 사람이라면 시작단계에서 두 가지 고민에 빠지게 된다. 첫째는 어디(where)에서 할 것인가이고, 둘째는 무엇(what)을 할 것인가일 것이다. 필자는 어디서보다 무엇을 할 것인가 에 많은 시간을 투자하고 조사할 것을 권한다. 흔히 "50%는 먹고 들어간다."라는 말을 많이 한다. 아이템을 잘 선택하면 50%는 먹고 들어간다고 보기 때문이다.

입지선정보다 아이템 선택을 잘 할 때, 성공할 확률이 높아진다. 아이템에는 일반적인 아이템과 차별화된 틈새형 아이템이 있다. 일반적인 아이템으로 사업을 할 경우에는 운영자나 관리자의 능력이 사업의 성패를 좌우한다고 해도 과언이 아니다. 상권이 좋다고 해도 운영자나 관리자의 능력이 부족하다면 실패할 확률이 높다. 실례로 누구나 한번쯤 사업을 해보고 싶은 신촌상권, 강남역상권, 압구정상권, 홍대상권, 대학로상권 등에서 실제 흑자를 내는 점포는 10%에 불과하다는 통계자료가 그것을 입증해준다.

틈새아이템으로 사업을 하면 투자자나 창업자의 능력이나 경험이 조금 부족하다고 해도 성공할 확률은 높다. 일반적인 아이템으로 사업을 하는 시장은 경쟁이 치열하고, 틈새아이템 시장은 수요에 비해서 공급이 높지 않기 때문에 경쟁이 덜 치열하다. 물론 그 틈새아이템이 경쟁력이 있어야 한다는 것은 기본적인 전제이다.

이런 지역이 투자 성공지역

공급과잉 없는 상권

수익형부동산을 일반인들의 인식기준으로 본다면 지속적으로 월세를 받을 수 있는 토지나 건축물을 의미한다. 이러한 수익형부동산에 관심을 갖고 투자계획을 세우려한다면 어디에서 할 것인가가 중요할 것이다. 부동산 투자활동을 하는데도 사람마다 취향이 다르다. 이때 흔히 볼 수 있는 스타일을 몇 가지로 분류해볼 수 있다.

첫째는 메인상권 선호형이다. 이런 사람들의 특성은 투자수익률보다 안전성에 치중하는 경우이다. 서울의 경우 강남지역 투자를 선호하는 그룹들이 그 대표적인 사례이다. 메인상권에 투자를 선호하는 그룹의 특징은 현금자산 10억 원 이상을 보유한 사람들이 많고, 강남지역 출신들이 많다. 이 그룹들은 투자수익률은 3%대인데도 위치와 물건만 좋으면 기꺼이 움직이는 경향이 크다.

낮은 수익률인데도 은행예금이나 유가증권에 투자하지 않고 강남의 3%짜리 부동산에 투자하는 이유를 물어보면, 실물자산이라는 이유를 대는 사람이 가장 많다. 혹 잘못되더라도 없어지지 않고 실물로 존재하기 때문이라고 말한다. 지구가 없어지지 않는 한 사라지지 않기 때문이다.

또 다른 이유는 미래가치 선호형이다. 우리나라 부동산 시장의 역사를 시계열적으로 분석하면 사 놓으면 가격이 올라가는 현상을 보았고, 부동산투자 불패의 학습을 많이 했다. 특히 우리나라에만 존재하는 전세제도와 은행 대출을 활용해 100채 이상의 아파트를 소유한 강남부인들이 과거 언론에 등장하곤 했다.

강북지역의 메인상권은 중국자본이 들어와 성업 중인 건대입구역, 중국과 일본 및 동남아인들의 필수 관광코스인 동대문역사문화공원역 주변, 외국 관광객들이 많이 찾는 인사동 거리, 이대 앞, 신촌지역, 젊음의 거리로 통하고 인디 밴드들의 활동이 가장 활발한 홍익대 상권, 최근 쇼핑몰 상권으로 떠오르는 영등포역 인근 지역, 과거의 연탄공장지대에서 새로운 신흥상권으로 뜨는 신도림지역 등을 들 수 있다.

강남지역의 메인상권은 누가 뭐래도 부인할 수 없는 우리나라 최고의 상권인 2호선 강남역 일대, 지금은 많이 침체되긴 했지만 그래도 밤에는 불야성을 이루는 신천역 인근, 서울 이남 수도권으로 이동하는 인구가 많은 사당역 유동인구 상권, 서울대가 있어서 죽지 않는 상권 신림역과 서울대입구역 역세권, 고급 점포들이 고가 마케팅을 주로 하는 압구정과 청담동 상권, 물반 고기반(법조인) 상권인 교대역 등을 들 수 있다.

둘째, 변두리상권 선호형이다. 메인상권의 겨우 전문가의 도움이나 상권에 대한 개인적인 지식이 없어도 쉽게 접근할 수 있다는 장점이 있지만, 변두리 상권은 지역연구와 시장조사를 많이 해야 한다. 그 대신 지역에 따라서 예상보다 높은 수익을 안겨줄 수 있는 가능성이 높은 지역이다.

셋째는 수도권지역 선호형이 있다. 수익형부동산과 관련해서 볼 때 수도권은 교통접근성이 생명이다. 교통이 좋은 곳은 살아남고 그렇지 못한 지역은 고전하는 것이 현실이다. 하지만 지역특성상 고전하는 곳도 있다. 수도권이고 서울과 가까운 곳에 있지만 지역적인 분위기가 워낙 슬럼화된 곳도 많이 있다.

수익형부동산 보유전략

한강변 수익형부동산 보유전략

홍대앞, 상암, 합정지구

한강개발 3.0시대를 맞이해서 한강변의 부동산이 다시 관심의 대상으로 떠오르고 있다. 한강변은 도보로 30분, 자전거로 10분 정도면 도달할 수 있는 거리이다. 한강 바람을 맞으면서 살아가는 것은 엄청난 혜택이다. 또한 한강에 접근할 수 있는 거리상에서 거주한다는 것은 선택받은 사람들이다. 물론 산을 좋아하는 사람은 북한산이나 관악산, 양재역 인근의 청계산 주변을 선호하겠지만, 필자처럼 물을 좋아하는 사람은 한강변에서 거주하고자 할 것이다.

부동산 개발의 3대 축은 크게 교통접근성, 강물접근성, 산악접근성으로 나눌 수 있다. 교통접근성은 전철역이나 버스정류장, 각 대학캠퍼스가 중심이 될 것이고, 강물접근성은 위에서 언급했듯이 한강에서 도보로 30분 거리에 거주하는 사람들의 몫이고, 산악접근성은 서울지역의 큰 산 몇 개를 중심으로 경계선을 형성할 것이다.

이렇게 한강개발이 주변부동산시장에 미치는 영향은 예상하지 못할 정도로 크다. 홍대상권은 합정역을 경유하면 20분 정도면 한강에 접근이 가능하다. 상권 자체가 한강접근성과는 무관하게 발전하고 있지만, 홍대상권의 확장성이 한강에 다다르고 있다는 표현이 적절하다.

특히 홍대인구가 폭발적으로 증가하고 있는 상황에서 인근 원룸이나 다중생활시설, 오피스텔, 1인가구들이 거주할 수 있는 주거시설의 부족현상이 심화되고 있어서, 한강을 넘어 당산역까지 그 파도가 밀려오고 있다. 2~3년 전부터 홍대상권의 파도가 합정동, 망원동까지 밀려와 도시형생활주택을 짓는 붐이 크게 일어났었다. 그 결과 토지가격이 급등하였고, 원룸을 지을만한 토지부족현상까지 나타났다.

상암DMC 지역은 IT관련 업체나 벤처회사들이 입주했고, MBC를 포함한 각 공중파 방송사들이 포진하고 있다. 이 지역은 젊은 인구 비율이 타 지역보다 월등히 높다는 것이 특징이다. 따라서 그들이 거주하는 주거시설 수요가 급증하고 있는데 공급이 태부족이다. 게다가 한강을 끼고 있는 노을공원, 하늘공원, 난지캠핑장, 월드컵경기장, 평화의 공원 등이 있어서 유동인구의 유입도 매우 높은 지역이다.

이 지역에서 수익형부동산 투자 1순위는 1인가구들이 거주하는 다중생활시설 및 원룸이고, 2순위는 이 지역에서 창업을 하고자 하는 사람들에게 1인 오피스를 제공하는 1인창조기업전용 오피스이다. 3순위는 서교동, 동교동, 연남동, 합정동, 망원동, 홍대 앞을 찾는 외국인관광객들이 단기간 저렴하게 머물 수 있는 게스트하우스나 캡슐호텔이다. 4순위는 매월 월세를 70만 원 이상 부담할 수 있는 연봉이 높은 고수익 1인가구 전문인력들이 거주하는 오피스텔 임대사업이다.

대학상권 수익형부동산 보유전략

강북지역 대학상권

강북지역 대학상권에서 수익형부동산 보유전략은 어떻게 해야 하는가? 먼저 대학들이 가장 많은 성북구의 경우 총 7개의 대학이 위치하고 있는데, 서경대, 국민대, 한성대, 성신여대, 고려대, 동덕여대, 한국예술종합학교이다. 일반적으로 서대문구에 대학이 가장 많을 것으로 생각하고 있지만, 의외로 성북구에 더 많은 대학들이 자리잡고 있다.

서경대의 경우 국민대와 거리상으로 멀지 않아서 상권이 합쳐지고 있기는 하지만 정릉으로 이어지는 이 곳에서 수익형부동산 보유는 원룸이나 오피스텔, 쉐어하우스, 도시형민박, 하숙집 운영 등을 들 수 있다.

성신여대는 여성전용대학이기 때문에 여성만을 위한 섬세한 임대사업이 각광을 받는 곳이다. 주거공간이라도 여성성을 보살피는 디테일한 부분까지 신경을 써야 관심을 받을 수 있다. 성신여대 학생들은 지하철 4호선 성신여대역을 주로 이용하는데 학교정문에서 로데오거리를 통과한 후 지하철역에 도착하게 된다. 번화한 로데오거리 주변에서 높은 가격으로 건물을 매수하여 임대사업을 하는 것보다는 로데오거리를 가로질러 가는 골목길에 있는 상가건물이나 주택 등을 컨버전(용도전환)하여 임대상품을 만드는 것을 더 추천하고 싶다. 여학생들은 상업시설이 많은 상가지역보다 조용한 곳을 선호하기 때문이다.

고려대 인근은 수요에 비해서 공급이 넘치는 곳이다. 몇 년 전에는 ○○대학이 대규모로 30만 원대 저가형 사설 기숙사로 불법으로 용도를 변경하여 임대사업을 시작하여 주변 임대사업자들과 마찰이 있었고 법정까지 가는 일이 발생하기도 하였다.

고려대는 후문이 많은 편이어서 정문이나 후문들 중에서 어디에 입지선정을 할 것인가를 사전에 충분한 시장조사를 해야 한다. 후문마다 특성들이 다르기 때문이다. 각종의 국가고시를 준비하는 학생들이 많은 법대방향 후문이 임대사업을 검토하는 사람들에게 가장 인기가 있다. 법대생들은 타 전공학생보다 공부하는 시간이 많아서 임대관리가 편하다는 장점이 있다. 이 지역에는 낡은 상태로 학생대상 원룸이나 다중생활시설(구:고시원) 임대사업을 하는 건물들이 많다. 이러한 건물을 구입 후 리모델링하여 새 건물로 만든 다음 임대사업을 하는 것도 추천한다. 10년 이상 된 건물의 경우 내부 인테리어를 다시 해야 하는 상황이 대부분이기 때문에 저가매수도 가능하다.

동덕여대의 경우도 주변에 여학생들이 많이 거주한다. 따라서 여성전용 임대상품을 섬세하게 운영하는 경우 공실걱정에서 벗어날 수 있는 상권이다. 동덕여대는 디자인 관련 학과가 유명하고 관련 학생들이 학교분위기를 리드한다. 따라서 신축이나 리모델링 시 건물의 외부모습을 젊은이들의 감각에 적합한 디자인으로 마감공사를 하는 것도 중요한 마케팅 전략이다.

두 번째로 대학교가 많은 곳이 노원구와 서대문구이다. 노원구에는 6개의 대학이 있는데 공릉역에 있는 서울과기대, 성북역 인근에 있는 광운대, 서울여대, 삼육대, 육사 등이 위치하고 있다. 그 중 공릉역의 서울과기대는 1만 명 이상의 종합대학으로 취업률 역시 서울권에서 5위 안에 링크되는 최근에 급부상하는 대학교이다. 이 대학 주변상권과 학생을 상대하는 임대사업은 불황이 없다.

이외에 광진구, 동대문구, 종로구에 3개의 대학이 있고, 중구와 마포구가 2개, 성동구, 도봉구, 용산구, 은평구가 각 1개씩의 대학이 위치하고 있다.

수익형부동산 출구전략

수익형부동산과 출구전략

수요자별 접근성

월 임대료나 숙박료 매출을 목적으로 투자한 수익형부동산은 본인이 투자한 수익형부동산에 입주하려는 임차인이나 숙박손님(guest)들이 접근하는 경로분석이 중요하다. 이것을 우리는 수요자접근성이라고 한다. 수요자접근성은 크게 네 개로 구분할 수 있는데 도보접근성, 지하철접근성, 버스접근성, 노출접근성으로 나누어서 살펴볼 수 있다.

첫째, 도보접근성은 수익형부동산 입지론에서 가장 중요한 항목이다. 부동산 관련 외국 서적을 보면 위치를 강조하는 책들이 많이 나와 있다. 위치가 좋으면 성공할 가능성이 그만큼 높기 때문이다. 특히 불경기일 때는 도보접근성의 중요성은 더 커진다. 왜냐하면 경기가 안 좋을때는 본인이 다니는 회사나 학교에 다닐 때 교통비도 절약하려는 심리가 작용해서 가능하면 도보로 이동할 수 있는 위치에 고주할 곳을 찾기 때문이다.

도보접근성은 여성전용 주거공간에서 그 중요성이 높아진다. 여성들의 경우 남성에 비해서 많이 걷는 것을 싫어한다. 또한 밤길에 남성보다 위험성이 더 많기 때문에 골목을 통과해서 접근하는 경우보다 대로변에서 바로 접근이 가능한 곳을 선호한다.

대학교 정문이나 지하철역, 버스정류장에서 5분 이내에 위치한 원룸이나 오피스텔에서 출퇴근을 한다면 남보다 개인을 위한 시간도 그만큼 많이 확보할 수 있을 것이다. 도보접근성을 2차적인 문제로 가볍게 생각하고 수익형부동산 투자를 검토한다면 중요한 부분을 놓치는 결과가 될 것이다.

둘째, 지하철 접근성이다. 서울과 지방의 대도시에 지하철 노선이 지속적으로 만들어지고 있다. 도시교통수단으로 지하철의 비중은 계속 높아지고 있다. 지상에 있는 도로위에서는 행인과 대중교통 2차, 3차 교통수단들이 서로 교행하기 때문에 복잡해지고 각 교통수단을 배려해야 하기 때문에 이동하는 시간이 길어질 수밖에 없다.

지하철은 홀로 달리는 교통수단이다. 방해받은 다른 교통수단이 없기 때문에 정해진 시간에 정해진 목적지를 통과하고 도착할 수 있다. 어느 나라든 도심교통 수단으로 지하철은 매우 높은 운송비중을 차지하고 있다. 지하철이 개통됨으로써 주변 환경이 정리되고, 인근 지역의 부동산 가격이 상승하는 것을 우리는 수시로 목격하고 있다.

지하철 역세권 중에서 환승역세권이 있는데 환승하는 역세권이라고 모두 좋은 것은 아니다. 환승역세권 위 도로상에 상권이 발달되어 있다면 몰라도, 그렇지 않은 경우는 대부분이 내부에서 환승을 해버리기 때문에 환승역 지상상권에는 유동인구가 많지 않다. 환승하지 않는 역세권도 지상에 상권이 발달해있다면 지하철 접근성 측면에서 매우 유리하다. 따라서 수익형부동산에 투자할 때는 환승 역세권이라 할지라도 전철역 위의 상권규모나 활성화 상태를 면밀히 살펴봐야 할 것이다.

셋째, 버스접근성이다. 버스정류장에서 하차 후 성인걸음으로 5분 이내에 닿을 수 있는 정도면 가장 양호한 케이스이다. 하지만 대부분이 도보로 10분 이상 걷거나 2~3차 교통수단으로 환승하거나 바꿔 타고 이동한다.

대학상권이어야 출구가 보인다

대학상권의 공통점은 항아리 상권이라는 것이다. 항아리 상권은 울타리에 갇혀있는 상권을 의미한다. 빠져나갈 수 없다는 뜻이다. 항상 그 항아리 안에서 놀아야 하고, 먹어야 하고, 상권을 출입하는 사람들은 대부분이 동일인이라는 특성을 갖고 있다. 따라서 단골을 상대한다는 생각을 벗어나는 순간 무너질 수도 있다. 항아리여서 좋은 소문도 금방 전파되지만 나쁜 소문은 날개를 단다. 대학상권은 수요와 공급이라는 시장기능에 가장 충실한 상권이다.

수요와 공급이 깨지는 순간 제로섬 게임이 된다. 누군가 얻는 이익이 다른 사람에게 손해로 작용한다는 뜻이다. 따라서 대학상권 분석은 수요와 공급이라는 측면을 면밀히 분석해야 한다. 특히 본 저서에서 주로 다루는 임대사업의 관점에서는 더욱 중요하다.

대학상권은 오피스텔이나 원룸 등이 대규모로 공급되는 지역은 피해서 투자해야 출구전략이 쉽게 나온다. 대기업들이 덤벼드는 상권에 개미들이 뛰어든다면 승자와 패자는 금방 결정된다. 임대사업은 수요와 공급이 균형을 이룰 때 상생의 효과가 나타난다.

대학상권은 1년에 두 번의 방학이 있다는 것도 공통점이다. 여름방학과 겨울방학이다. 대학상권에는 대를 이어서 장사를 하는 사람들이 많고, 쉽사리 그 지역을 떠나지 않는 특성이 있다. 기본적인 인구가 있고, 상권의 변화가 크게 없다. 1년 365일 동일한 패턴으로 돌아간다.

서울이라는 특성상 각 대학교에는 지방출신들이 유학을 많이 와서 학교를 다니고 있다. 지방출신 학생들은 기숙사에 입실하거나 학교주변의 주거시설에서 임차인 신분으로 졸업할 때까지 생활을 하게 된다. 대학상권에 대한 편견을 갖고 있는 사람들이 의외로 많다. 대학교 앞은 6개월 장사라는 편견이다. 편견은 대부분 개인적인 생각에서 우러난다. 상식선에서 생각하면 되는데 극히 개인적인 생각이 상식적인 사고와 판단을 하지 못하도록 방해한다.

대학상권에서 장사하는 사람들도 방학이라도 별도 스케줄을 세우지 않고 평소처럼 장사를 한다. 원룸이나 하숙 등 주거시설들도 방학이라고 해서 공실이 높게 발생하지는 않는다. 학기 중보다는 1~2개 공실이 더 생길 수는 있어도 걱정할 정도는 아니라는 뜻이다.  

수익형부동산 추천아이템

게스트하우스 투자전략 (코쿤스테이)

개념정리

코쿤스테이는 도시지역에서 하는 민박업이다. 외국인 관광객, 내국인 여행객, 지방에서 출장을 온 사람, 기타 목적으로 여행이나 업무상 숙소가 필요한 사람들에게 저렴한 비용으로 아침식사와 침대를 제공하는 생활형 숙박시설이다.

숙박업은 보건복지부에서 관장하는 공중위생관리법상의 숙박업인 일반숙박업, 생활숙박업과 문화체육관광부에서 관장하는 관광진흥법상의 숙박업인 관광숙박업과 생활편의 시설업으로 구분된다. 게스트하우스는 관광편의시설업에 속하는 도시 민박업이다.

최적입지

게스트하우스에 적합한 입지는 당연히 교통접근성이 좋아야 한다. 외국여행을 해본 사람이라면 게스트하우스에서 숙박해본 경험을 갖고 있다. 특히 젊은이들인 경우는 90%가 게스트하우스에서 숙박을 한다. 저렴하고 편하기 때문이다. 우리나라의 경우 그동안 생활형 숙박시설이 없었는데, 2013년 12월에 게스트하우스가 생김으로써 이제 전국 어디를 가든 도시지역에는 게스트하우스를 볼 수 있는 날이 멀지 않았다.

그동안 호텔, 모텔, 여관에서 불편한 숙박을 해야 했던 많은 여행객들은 이제 게스트하우스를 찾을 것이다. 이런 측면에서 본다면 최적입지가 별도로 있는 것은 아니다. 도시지역이라면 전국 어디든 게스트하우스 간판을 보게 될 것이다.

특히 외국에서 한국을 찾는 관광객들 뿐만아니라 지방에서 서울투어를 하는 학생들, 서울에 있는 쇼핑몰이나 시장에 정기적으로 물건을 떼러 다니는 상인들, 업무차 출장을 가는 사람들, 타 지역의 각종 행사에 참여하는 사람 등 헤아릴 수 없이 많은 사람들이 게스트하우스를 찾게 될 것이다.

투자전략

게스트하우스는 단독주택이나 공동주택에서 할 수 있는 사업이다. 소유한 주택을 게스트하우스로 리모델링하는 방법, 토지를 구입하여 게스트하우스를 신축하는 방법, 주택을 임차하여 게스트하우스로 리모델링하는 방법, 게스트하우스로 리모델링된 주택을 매수하여 게스트하우스를 운영할 사람에게 임대를 주는 방법, 게스트하우스로 만들어진 주택을 임차하여 직접 게스트하우스를 운영하는 방법 등이 있다.

호텔, 모텔, 여관 밖에 없는 국내의 현실로 볼 때 일반인들이 편하게 이용할 수 있는 게스트하우스 사업은 매우 유망하다. 지방의 경우도 특화된 문화시설이나 관광시설, 대규모 공장지역, 산업센터, 군인이 주둔하는 부대 인근, 대학교 상권, 관광지 주변, 교통중심지, 상업지역, 도시의 중심지역이면 더욱 좋다.

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