국내도서상세

토지정의, 대한민국을 살린다

우리에게 토지는 무엇인가?

토지는 왜 중요한가?(김윤상·남기업)

가장 좁은 의미의 토지는 지구의 표면 중 모든 수면을 제외한 부분이다. 조금 범위를 넓히면 지표상의 토양과 지표수를 포함하는 지면이다. 즉, 지구의 표면 중 바다, 호수, 토양과 지표수를 포함하는 지면이다. 즉, 지구의 표면 중 바다, 호수, 하천과 같은 넓은 면적의 수면만을 제외한 부분이다. 이것이 일반적인 의미의 토지이다. 좀 더 넓게는 토지와 수면을 포함한 지구의 모든 표면을 의미하기도 한다. 범위를 더 넓히면 지구의 자연 전체, 즉 지하자원, 공기, 태양광선, 동식물 등의 비인공물을 모두 포함한다. 가장 넓은 의미로 사용하면 지구만이 아니라 우주에 존재하는 만물 가운데 사람이 생산하지 않은 자연 또는 비인공물 전체를 의미하기도 한다.

이 책에서는 토지라는 용어를 일반적인 의미의 토지로 정의한다. 그러나 이 책에서 전개하는 논의의 상당 부분은 가장 넓은 의미의 토지에까지 연장될 수 있다. 우주의 모든 자연물은 인공의 결과가 아니라는 점에서는 일반적인 의미의 토지와 성질이 같기 때문이다.

토지가 가장 중요한 이유

창조주의 눈으로 볼 때에는 우주만물이 모두 나름대로 당당한 존재 이유를 갖고 있겠지만, 인간의 눈으로 볼 때에는 물자별로 소중한 정도에 차이가 있기 마련이다. 어느 물자가 어느 정도 인간에게 소중한가는 그 물자의 필요성, 대체 가능성, 상대적 희소성이라는 세 가지 기준에 의해 판단할 수 있다.

첫째로, 필요성 기준이다. 물자는 필요성의 정도에 따라 필수재, 편리재, 사치재로 나눌 수 있다. 필수재는 생존을 위해 반드시 필요한 물자로서 토지·공기·물·햇빛 등의 자연과 기본적인 의식주에 필요한 품목, 의약품의 원료 등이 있다. 비록 없어도 생존에 위협을 받지는 않지만 그것이 있음으로써 대부분의 사람이 안락한 생활, 문화적인 생활을 할 수 있는 물자가 편리재이다. 사치재는 그것이 없어도 대부분 사람의 생활에 별다른 불편함을 주지 않는 물자를 말한다. 이 세 가지 물자 중에서 당연히 필수재가 가장 중요하다. 둘째로, 대체 가능성 기준이다. 물자의 필요성 정도가 같다고 하더라도 다른 물자에 의해 대체될 수 있는지에 따라 대체 가능한 물자와 대체 불가능한 물자로 나눌 수 있다. 둘 가운데 물론 대체 불가능한 물자의 중요성이 높다. 셋째로, 상대적 희소성 기준이다. 상대적 희소성은 필요량에 대한 사용 가능한 양의 비율로 나타낼 수 있는데, 그 비율이 낮을수록 상대적 희소성이 높다.

물자의 중요성을 판단하는 위와 같은 세 가지 기준에 비추어 볼 때 토지는 최상급의 중요성을 갖고 있는 것이 분명하다. 우선 필요성 기준에 비추어 보면 토지는 모든 인간의 생존 그 자체를 가능하게 해주는 필수적인 물자이다. 또 토지는 대체가 절대로 불가능한 물자이다. 여기에서 대체 불가능하다는 것은 토지와 다른 물자 사이에 대체성이 없다는 의미이며, 토지 간에 대체성이 없다는 의미는 아니다. 끝으로 토지는 총량의 면에서나 위치별·용도별 토지량의 면에서 상대적 희소성이 높다. 토지의 총량 면에서 보더라도 토지의 존재량은 거의 변동이 없는 반면에 인구와 활동량이 늘어남에 따라 필요량은 계속 증가하는 추세이다. 그래서 토지의 상대적 희소성이 높아지고 있다.

불평등과 거품 없는 경제를 위하여

주택 문제는 토지 문제다 (조성찬)

부동산은 건물이 아닌 토지가 중심이다

학자들에 따르면, 부동산의 개념은 물리적 개념(자연, 공간, 위치, 환경), 경제적 개념(자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품) 및 법적 개념이라는 세 가지 차원을 갖는다. 그 중에서 부동산의 개념은 일반적으로 법적 개념에 기초하고 있다. 실제로 우리나라에서 통용되는 부동산의 법적 개념을 살펴보면, 민법 제99조에서 부동산을 토지와 그 정착물로 정의하고 있다. 토지의 정착물이란 건물, 담장 등 토지의 개량물(improvements)을 말한다. 그리고 개량물과 유사한 표현도 정착물(fixture), 부착물(attachment), 부속물(appurtenance) 등 다양하다. 이들은 서로 다른 용어로 불릴지 몰라도 토지와의 관계에서 본질적으로 차이는 없다. 모두 토지가 중심적인 위치에 있고 건물 등이 종속적인 상태를 의미한다.

그동안 언론에서 부동산이라는 용어를 어떤 의미로 사용해 왔든 간에 주택 등 부동산을 건물에 토지가 부착된 것으로 이해하는 것은 마치 태양이 지구를 중심으로 회전하고 있다고 생각하는 것처럼 대단한 착각이다. 이제 주택이라는 부동산을 다룰 때, 건물이 토지에 부착되어 있다는 사실을 잊어서는 안 된다. 만약 이러한 사실을 받아들이게 되면 부동산은 토지가 갖는 속성을 그대로 갖게 된다는 사실도 받아들일 수밖에 없다.

주택에서 토지와 건물의 주종 관계가 이와 같음에도 불구하고 사람들은 종종 건물이 토지에 종속되어 있는 개량물 또는 부착물이라는 사실을 망각하곤 한다. 그 이유는 무엇일까? 아마도 가장 직접적인 이유는 건물이 부착되어 있는 토지보다는 건물이 시민의 피부에 더 직접적으로 와 닿기 때문일 것이다. 일반 시민들이 늘 이용하는 공간은 건물이지 그 건물이 기초하고 있는 토지가 아니기 때문이다.

주택 등 부동산에서 토지와 건물(개량물)의 주종관계를 착각하게 된 또 다른 이유를 학문적으로 접근해 보면 착각의 책임이 시민들에게만 있는 것은 아님을 알 수 있다. 이들의 착각 뒤에는 뛰어난 경제학자들의 튼튼한 이론이 자리하고 있기 때문이다. 이러한 이론들에서 토지와 자본을 구별하지 않고 오히려 토지를 자본의 하나로 간주하면서 실제로 자본인 건물과 자본이 아닌 토지 사이의 관계에 혼동이 발생하게 되었다. 이러한 경향은 노동과 자본만으로 생산함수를 정의했던 신고전학파뿐만 아니라 마르크스와 케인즈에게서도 발견된다. 마르크스는 토지와 자본을 모두 생산수단으로 보았다. 케인즈는 토지가 농경시대에서나 중요하다고 했다. 그러나 토지와 자본(건물)은 다음과 같은 분명한 차이가 있다.

첫째, 자본과 달리 토지는 인간의 노동으로 만들어지지 않기 때문에 자본처럼 공급을 늘릴 수 없다. 둘째, 자본은 용도가 제한적인 반면, 토지는 여러 가지 용도로 사용될 수 있다. 셋째, 토지는 자본보다 더욱 인간의 삶에 필수적이다. 넷째, 자본의 가격은 과거에 투입된 생산 원가를 중심으로 수요와 공급에 의해 결정된다. 그런데 지가는 미래에 발생할 지대가 더해진(자본화된) 값에 의해 결정된다. 다섯째, 자본은 시간의 흐름에 따라 가치가 줄어들지만, 토지는 오히려 가치가 증가한다. 여섯째, 자본은 가격이 급등하면 공급이 늘고 수요가 줄지만, 토지는 그 반대이다.

그렇다면 토지와 자본의 뚜렷한 차이점이 주택에서는 어떻게 나타나는지 살펴보자. 주택은 토지와 건물의 결합이라는 점에서 순수한 토지 및 자본과는 달리 아주 독특한 성격을 갖게 된다. 첫째, 주택 공급은 토지가 확보되는 한에서 탄력적으로 확장이 가능하다. 그런데 주택 공급을 평면적으로 확대하는 데는 한계가 있을 수밖에 없다. 그렇기 때문에 보통은 아파트처럼 용적률을 높여 수직적인 확대 공급이 이루어진다. 둘째, 주택 가격은 미래에 발생할 지대가 더해진(자본화된) 값과 과거에 투입된 생산원가가 결합되어 수요와 공급에 의해서 결정된다. 셋째, 건물은 감가(減價)되면서 가치가 하락하는 반면 토지는 증가(增價)하게 된다. 그리고 토지의 증가분이 건물의 감가분을 초과하게 되면 전체 주택 가격이 상승하는 경향을 보인다. 넷째, 주택 가격이 상승하면 주택 공급도 증가하고 주택 수요도 증가하는 경향을 보인다. 이 때 주택 가격이 상승하는 이유는 토지 공급이 제한되어 있어서 미래 지대가 증가하기 때문이다.

이상에서 살펴본 네 가지 특성의 공통점이 있다. 그것은 바로 주택 전체의 특성은 건물보다는 토지의 특성에 크게 영향을 받는다는 점이다. 건물은 자본의 법칙에 순응하고자 하지만 결국 토지의 정착물이라는 태생적 한계로 인해 토지의 법칙에 복종하게 된다.

토지와 분배 문제(구찬동)

경제는 성장하고 있지만, 분배 상태는 악화되고 있다

우리나라를 비롯한 대부분의 나라들은 최근 몇 십년간 꾸준히 경제성장을 이루었다. 우리나라는 1990년 1인당 총소득이 6,000달러 정도였지만, 2009년에는 1만 7,000달러에 이르고 있다. 약 20년 사이에 1만 달러, 우리나라 돈으로 환산하면 약 1,100만 원이 증가하였다. 4인 가구를 기준으로 생각해 본다면, 가구당 연간 소득이 1990년에는 약 2,640만 원, 2009년에는 7,480만 원 정도가 된다. 미국과 영국의 경우에는 우리나라보다 더 많이 증가하였다. 미국은 1990년 2만 2,000달러에서 2009년 4만 5,000달러, 영국은 1990년 1만 7,000달러에서 2009년 3만 6,000달러로 각각 미국은 2만 3,000달러, 영국은 1만 9,000달러가 증가하였다.

그렇다면 경제성장의 과실은 기여한 정도에 따라 모든 국민들에게 골고루 분배되고 있을까? 최근 미국 보스턴컨설팅그룹(BCG)의 전 세계 부 보고서에 따르면 지난 2010년 전 세계 가구의 1%에도 미치지 못하는 가구가 지구촌 부의 39%를 차지하고 있는 것으로 나타났다. 그런데 이 수치는 지난 2009년 조사 때보다 2%포인트 증가한 것으로서 분배의 불평등도가 악화되었음을 말해 준다. 전 세계적으로, 국가적으로 경제 발전이 이루어졌음에도 불구하고 위의 보고서처럼 분배의 상태는 오히려 악화되고 있는 것이다.

부의 불평등의 주요 원인은 부동산이다

부의 구성 중 우리나라의 경우 부동산 자산의 비율은 매우 높은 수준이다. 부 상위계층으로 갈수록 부동산 자산의 비율이 높아지고, 상대적으로 금융 자산의 비율이 낮아지고 있다. 또한 특이한 점은 부동산 자산 내에서 거주주택 외의 자산 비율도 급증하고 있다는 것이다. 그렇다면 외국의 부 구성은 우리나라 부의 구성과 차이가 있을까? 외국 부의 구성을 보면, 국가별로 차이가 난다. 금융 자산 비중이 높은 곳이 있는가 하면, 주택 자산 비중이 높은 국가들도 있다. 미국과 영국, 네덜란드, 남아프리카 공화국, 덴마크, 대만, 캐나다 등은 금융 자산이 총자산의 50% 이상을 차지하고 있다. 반면 스페인, 폴란드, 뉴질랜드, 이탈리아 등은 주택 자산이 50%를 넘고 있다.

일부 선진국을 포함한 대부분의 개발도상국들이 주택 자산의 비중이 높다. 금융 자산에 비해 토지 및 주택 자산의 비중이 높은 까닭은 주요 산업이 농·임업인 것, 금융제도의 미성숙, 인플레이션의 위험 등으로 설명될 수 있다. 금융 자산의 비중이 높은 국가에는 주요 선진국이 다수 포함되어 있다. 금융시장이 발달된 나라일수록 금융 자산의 중요성이 커진다고 할 수 있는데, 영국과 미국이 이에 해당된다.

우리나라 부의 구성을 살펴본 결과, 우리나라의 부자는 외국과 달리 현금이나 다른 자산에 비해 부동산을 아주 많이 갖고 있다. 그런데 문제는 실제 사용하지 않는 부동산을 많이 갖고 있다는 것이다. 즉 실제 거주하지 않는 주택과 사용하지 않는 토지를 뜻하는 거주주택 외 자산의 비율이 10분위에서는 총자산의 약 50%를 차지하고 있기 때문이다.

왜 우리나라 사람들은 부동산 자산을 더 많이 소유하려고 하는가? 주기적으로 반복되는 집값 상승으로 인해 부동산은 자신의 부를 부풀리기에 가장 좋은 자산이기 때문이다. 그래서 누구나 돈이 있다면 부동산을 사려고 한다. 이타적인 인간관을 고려하지 않는다면 현 한국 사회에서는 부동산을 가능한 많이 가지고 있는 것이 가장 합리적인 선택이다. 하지만 부동산은 누구나 쉽게 구매할 수 있는 자산이 아니다. 주식, 자동차 등에 비해 토지, 집의 가격은 매우 비싸기 때문이다. 그렇기 때문에 부동산의 양극화는 더욱 심화될 수밖에 없는 악순환에 빠지게 된다.

우리나라에서 부동산을 소유하려는 것에는 거주하려는 목적 이외에 매매 차액을 통해 이득을 얻으려는 또 다른 목적이 있다는 것은 자명한 사실이다. 국세청 자료에 따르면 양도차익 신고 건수 가운데 토지의 비율이 69.5%, 주택 19.5%, 기타 건물 6.1% 등으로 부동산 자산이 총 신고 건수의 95.1%를 차지한다. 자산 종류별 양도차익률을 보게 되면, 주식이 72.6%로 가장 높고 다음으로 토지 68.4%, 기타건물 37.4%, 기타 자산 36.8%, 주택이 36.8%이다. 주식이 부동산 자산보다 양도차익률이 높지만, 부동산의 양도가액이 주식의 양도가액보다 크기 때문에 양도차익에서는 큰 차이를 보일 것이다. 부동산의 양도차익률이 높다는 것은 부동산을 살 때보다 팔 때의 가격차가 다른 자산에 비해 크다는 것을 말한다. 다른 말로 하면 부동산 가격이 다른 자산의 가격에 비해 많이 오른다는 것이다.

공정한 분배를 위해서는 토지 불로소득을 환수해야 한다

지난 수십 년, 아니 수백 년 동안 우리나라뿐만 아니라 전 세계적으로도 지속적인 경제발전이 이루어져 왔지만, 지금까지 살펴본 것처럼 물질적 분배는 매우 불평등하며 점점 더 심화되고 있다. 지금으로부터 100여 년 전, 똑같은 의문을 품고 "사회가 눈부시게 발전하는데 왜 빈곤은 사라지지 않는가?" 라는 수수께끼에 대한 해답을 찾으려고 한 이가 있었으니, 그가 바로 사상가이자 재야 경제학자인 헨리 조지이다.

헨리 조지는 토지 가치의 발생에 어떤 기여도 하지 않는 지주가 그 가치를 전부 차지하기 때문에 빈곤이 발생한다고 보았다. 따라서 토지의 사적 소유는 부정의하다고 보았다. 왜냐하면 토지의 본질적 성격은 노동의 결과가 아니라는 점과 인간의 노력은 물론 인간 자체와도 무관하게 존재한다는 점 때문이다. 그래서 헨리 조지는 토지 사유제를 거부한다. 노동의 생산물에 대한 사유의 정당성이 인정된다면 곧 토지에 대한 사유는 부인된다. 부의 소유를 인정하면 노동에 대한 적절한 대가를 보장함으로써 모든 사람에게 평등한 조건이 부여되지만, 토지의 사유를 인정하면 노동하는 자에 대한 자연의 대가를 노동하지 않는 자가 취할 수 있게 함으로써 인간의 평등권이 거부된다고 보았다. 따라서 토지 불로소득을 환수하기 위해 헨리 조지는 토지의 공유화를 주장한다.

최근 우리나라 사회에서 공정이라는 말이 화두가 된 적이 있었다. 최소한의 공정한 분배를 위해서는 토지를 소유한다는 이유만으로 얻는 소득을 환수해야 한다. 그럴 때에만 공정한 사회를 위한 첫걸음을 내딛게 될 것이다.

토지 불로소득 환수로 사회갈등과 복지 문제를 해결한다

토지와 도시계획(반영운)

토지 불로소득 환수를 통한 공정한 도시계획 방안

주택은 토지와 건물로 이루어져 있다. 그런데 건물은 시간이 지날수록 낡고 가치가 떨어진다. 반면에 위치나 용도, 사회적 여건에 따라 다르긴 하지만 토지는 시간이 지날수록 전체적으로 가치가 상승하게 된다. 이러한 주택의 특성으로 인해 주택이 거주의 목적보다는 투기 또는 투자의 목적으로 전략하고 있다. 2008년 글로벌 금융위기가 닥치면서 주택의 투기 흐름은 조금 둔화되고 있는 것처럼 보이지만, 여전히 우리 사회는 개인의 토지 사유화에 따른 불로소득의 보장에 근거한 경제행위가 주를 이루고 있다고 해도 과언이 아니다. 주택이 많이 공급되어도 실수요자는 높은 가격의 문턱에서 늘 좌절하게 된다. 따라서 저소득층은 전세, 임대주택 등에서 살게 된다. 최근에는 전세가격이 높아져 전세 품귀 현상마저 보이고 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해 정부는 공공주택정책을 도입하고 있다. 공공주택은 한정된 자원인 토지와 주택에서의 불평등을 공적 투자를 통해 완화시키는 수단으로서, 공공 보조금을 투입해 싸게 분양하거나, 국가, 지자체, 혹은 비영리 기관 등이 소유권을 갖고 저소득층에서 임대하는 주택이다.

서유럽에서 공공주택은 일반 주택 시장이 해결하지 못하는 빈곤층의 주택 문제를 해결하기 위한 수단으로 도입되었다. 하지만 미국은 유럽과 달리 주택 문제를 민간 시장의 공급에 맡기는 정책을 오랫동안 유지해 왔다. 한국은 상업적인 주거지 개발 프로젝트에 일정 비율 공공임대주택을 짓도록 법적으로 규제하면서 민간 시장과 공공주택 정책을 결합시키고 있다. 그렇지만 공공주택의 제공 범위는 매우 한정적이며 소극적이라고 할 수 있다. 유럽처럼 인구밀도가 높고 주거지가 부족한 우리나라는 주거지 및 주택 개발을 지나치게 시장에 의존할 경우 저소득층의 주택 문제가 심각해질 수 있다.

공공주택, 특히 임대주택의 활성화는 주택 및 주거지 개발에 투기적 요소를 억제하고 낮은 비용으로 적정한 주거 환경을 제공할 수 있다는 점에서 한국적 상황에 적합한 모델이 될 수 있다. 한국에서도 일정 정도 공공주택의 보급이 이루어지고 있기는 하다. 그렇지만 이와 더불어 주거지 개발 및 주택 보유와 관계된 세제 정책을 통해 주택 보유로 인한 불로소득을 환수하기 위한 강력한 장치를 마련하지 않는다면 주택은 쉽게 투기의 대상이 될 수 있다. 이는 결과적으로 서민층의 주거 불안정을 가중시키게 된다.

우리나라는 주택 공급률이 100%를 넘어서고 있지만 2011년 현재 국민의 40% 정도가 자기 주택을 소유하지 못하고 있다. 이는 공공임대주택이 일부 빈곤층이나 저소득층 일부에게만 한정적으로 공급되고 있고, 임대주택도 일정 기간 이후 분양 전환되고 있어 주택 시장에 미치는 공공임대주택의 영향력이 미미하기 때문이다. 또한 주택 관련 세제도 부유층의 투기를 제어할 만큼 충분히 효과적이지 못하기 때문이다. 대부분의 주택들은 개발 후 분양되는데, 이 주택들의 보유에 대한 세제 정책이 빈약해 부유층이 이것들을 투자 목적으로 구입하는 것을 방치하고 있다. 이에 따라 개발업자와 투자 목적으로 주택을 구입하는 경우가 만나 지속적인 주택 가격 상승을 부채질하고 있다. 결과적으로 주택이 시민의 주거 안정보다 재산 증식의 수단이 되면서 나아가 부의 불평등을 확대 재생산하는 원천이 되고 있다는 것을 의미한다. 따라서 거주로서 주택의 안정성을 보장할 수 있는 대안 마련이 필요하다.

이러한 문제에 대한 대안으로서 토지임대 분양주택(토임주택) 정책을 상기하고자 한다. 토임주택은 공공이 개발한 토지와 건물 중 토지는 임대하고 건물은 분양하는 방식의 주택 공급 방식이다. 토임주택은 경제적 취약계층보다는 토지임대료를 지불할 수 있을 정도의 경제력이 있는 계층에게 공급될 수 있다. 경제적 취약계층을 위해서는 공공이 영구임대주택(토지와 건물 동시 임대)을 제공해야 한다. 그러는 한편 토임주택은 토지 불로소득을 원천적으로 차단하도록 정부 또는 공공기관이 토지를 매입하여 주택을 건설하는 것이다. 그리하여 건설 주체인 공공은 토지임대료를 장기적으로 회수하여 경제성 및 공공성을 살리고, 거주자는 건물을 분양받아 잘 간수하여 건물의 수명을 늘림으로써 전체적으로 주택의 경제성 및 내구성을 높일 수 있다.

토지개혁은 통일과 대안모델 구상의 중심이다

토지와 대안모델(남기업)

토지는 대안모델 구상의 중심으로 복귀되어야 한다

인간은 자본이 없으면 불편하지만, 토지가 없으면 생존이 불가능하다. 노동도 기업 활동도 토지 위에서 하는 것이고, 인간의 안식처인 주택도 토지 위에다 짓는 것이다. 따라서 "토지가 없으면 자유도 없다!"는 말은 전혀 지나치지 않다. 그러나 앞서 말했듯이 오늘날의 보수뿐만 아니라 진보도 대안모델을 구상하는 데 있어서 토지의 중요성을 간과하고 있다.

현실 세계에서는 토지가 이렇게 중요함에도 왜 학문에서는 토지를 홀대할까? 그 까닭이, 현대 경제이론이 토지의 중요성을 간과하고 토지의 독자성을 무시하기 때문이라고 필자는 본다. 신자유주의의 이론적 토대를 제공하고 있는 신고전주의 경제학은 토지를 자본의 하나로 간주하는, 다른 말로 하면, 토지를 일반물자처럼 필요하면 얼마든지 생산할 수 있는, 즉 공급을 조절할 수 있는 것으로 간주한다는 것이다. 그러나 토지는 생산이 불가능하므로 공급을 조절할 수 없다.

신고전주의 경제학이라는 안경이 이렇기 때문에 토지 투기가 초래한 집값 폭등의 원인을 주택 공급 부족에서 찾고, 집을 많이 지어서 공급하면 된다는 방안을 제시하는 것이다. 공장용지 가격이 폭등하면 공장용지가 부족한 것이니 농지나 산지를 공장용지로 변경하여 공급하면 된다고 생각하는 것이다. 농지 가격이 올라가면 다른 땅을 농지로 바꾸면 된다고 생각하는 것이다. 그리고 토지 거품의 생성과 붕괴로 경제가 마비되었는데도 시장에 맡겨야 한다는 잠꼬대 같은 소리밖에 할 수 없는 것이다.

진보가 주로 기대는 케인즈 경제학도 토지를 무시하는 건 신고전주의와 똑같다. 슘페터(Joseph Alois Schumpeter)가 말하듯이 케인즈가 『일반이론』에서 규명하려고 했던 것은 "자유방임적 자본주의는 침체한다"는 것이다. 그 책에서 그가 제시한 침체의 가장 중요한 원인은 바로 투자의 한계효율, 즉 투자로 기대되는 수익률의 하락이다. 그러나 케인즈는 투자의 한계효율이 하락해서 투자 수요가 위축되고 노동의 수요가 줄어드는, 즉 실업률이 높아지는 까닭을 토지와 연관시켜서 생각하지 않았다.

토지와 관련시켜 생각해 보면 투자 위축의 상당 부분은 토지 투기에 있다는 것을 알게 된다. 헨리 조지가 밝혔듯이 지가의 투기적 상승이 초래한 기업 이윤 감소가 투자 위축을 낳고, 이것은 다시 일자리 부족을 초래해 가계의 소비 위축으로 이어진다. 한편 가계의 소비 수요 위축은 집값 상승으로 인한 주거비 폭등에서도 비롯된다. 요컨대, 케인즈가 중시하던 유효수요 부족은 토지 투기와 직간접적으로 연관되어 있다. 그러나 케인즈는, 토지는 농경시대에나 중요했다고 말한다. 그걸 입증이라도 하듯 그의 책『일반이론』에는 토지라는 용어가 겨우 네 번 등장한다! 이렇기 때문에 케인즈의 이론에 영향을 받은 진보는 토지 문제를 경제 분석의 핵심 변수로 취급하지 않는 것으로 보인다.

마르크스 경제학도 마찬가지이다. 마르크스는『자본론』에서 자본의 태동 과정인 시조축적과정이 토지 사유화 과정임을 인클로저 운동을 통해 자세히 설명한다. 이 과정으로 인해 수많은 도시빈민과 산업예비군이 생겨났고, 궁핍과 실업의 공포에 떠는, 가진 것이라고는 자기 몸뚱이 하나뿐인 수많은 노동자가 탄생했다는 것이 그의 설명이다. 이렇게 보면 마르크스의 표현대로 자본이 머리에서 발끝까지 모든 털구멍에서 피와 오물을 흘리면서 이 세상에 나오는 주된 이유는 바로 토지 사유화 과정 때문인 것이다. 그런데 마르크스는 이 현상의 원인이 토지 사유화 때문이라고 하지 않고 토지의 자본화과정 때문이라고 설명한다. 토지를 자본의 하나로 간주하는 것이다.

이렇듯 현대의 경제이론은 보수의 경제학인 신고전주의는 물론이거니와 진보의 경제학인 케인즈 경제학과 마르크스 경제학에서도 토지가 거의 빠져 있다시피 하니, 진보 진영의 대안 모색에서 토지가 핵심 주제로 등장하지 않는 것은 당연하다 할 수 있다.

그러나 이론이 빠뜨린다고 해서 토지가 국민경제에 미치는 영향력이 줄어드는 것은 아니다. 앞서 살펴보았듯이 토지는 노동시장, 주택시장, 금융시장 등에 엄청난 영향을 미치고 있다. 이것을 보면 "토지 문제에 관한 한 경제학은 퇴보"한 것이라는 이정전(『경제학을 리콜하라: 왜 경제학자는 위기를 예측하지 못하는가』, 김영사, 2011, 166p)의 평가가 지나치지 않다. 따라서 현대 경제학은 토지를 중요하게 다룬 아담 스미스, 데이비드 리카도, 존 스튜어트 밀, 헨리 조지의 지적 전통을 다시 흡수하지 않으면 안 된다.

우리가 찾는 대안모델은 사회 구성원 모두가 각자 가진 재능을 마음껏 발산할 수 있을 정도로 역동적인 시장이어야 한다. 또한 사회 구성원 모두가 주거 불안, 일자리 불안, 의료 불안, 노후 불안, 교육 불안에서 벗어날 수 있는 안정된 사회여야 한다. 그리고 이런 역동적 시장과 안정된 사회는 녹지나 농지 등을 보호하고 자연환경을 훼손하지 않으면서, 바꿔서 말하면 지금 사용 중인 토지를 알뜰하게 사용하면서 구현될 수 있어야 한다. 그런데 검토해 보면 이 모든 것이 토지와 연관되어 있다는 것을 알게 된다. 물론 다른 조건들이 추가되어야 하겠지만, 토지 문제 해결은 시장의 역동성과 사회의 안정성, 그리고 환경 보존에 크게 도움을 준다.

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