국내도서상세

월 500만 원 따박따박 받는 공간대여 재테크

버려진 공간을 돈이 되는 공간으로

공간대여업 수익화 방법

단계별 원칙을 지키라

공간을 판매해 운영자의 손실 없이 안정적인 수익 구조를 만들고 싶다면 5W1H 원칙을 지켜야 한다. 본인의 감과 막연한 희망으로 사업을 하면 결국 마지막에 기다리고 있는 것은 1년간 960만 원 +a의 수입이 아니라 폐업 신고서 제출뿐이다.

- Who(누가) : 주요 이용 대상

- When(언제) : 주요 판매 시간

- Where(어디서) : 판매 위치와 상권

- What(무엇) : 운영 형태와 정체성

- Why(왜) : 공간 마련 이유

- How(어떻게) : 판매와 고객 유치 방법

시장이 원하는 것을 제공하라

공간대여업은 식당이나 카페 등 일반적인 오프라인 상권을 따라가지 않는다. 그렇다면 어떻게 접근해야 사람들에게 판매할 수 있을까? 망할 수밖에 없는 공간대여 창업 절망편과 성과를 낼 수밖에 없는 이상편의 운영 과정을 정리해봤다.

절망편

1) 사람들이 필요로 하는 시설과 물품이 무엇인지 시장 조사를 하지 않고 본인의 생각만으로 구비한다.

2) 인테리어 업체에 모든 걸 위임하고 평당 적게는 100만 원, 많게는 400~500만 원의 비용을 지불한다.

3) 이미 투자한 인테리어와 물품 비용을 회수하기 위해 시간당 5만 원 이상의 터무니없는 금액으로 플랫폼에 입점해 공간을 판매한다.

4) 매달 월세와 고정 지출을 간신히 지불하거나 적자 생활을 이어간다.

5) 운영한 지 6개월에서 1년 후 결국 손실 처리를 하고 폐업 신고를 한다.

너무 극단적이라고 생각하는가? 실제 내 세미나에 참석했던 사람의 사례다. 여러 ‘유튜브’ 영상과 강의를 시청하며 공부하고 실행에 옮긴 것 자체는 좋지만 앞서 언급했듯 목표가 지척에 있어도 확실한 방향성 없이 표류하면 위와 같은 결과만 초래될 뿐이다. 그렇다면 실패하지 않는 공간대여 창업은 어떻게 해야 할까? 정확히 위 과정과 반대로 접근하면 된다.

이상편

1) 시장 조사를 통해 사람들이 필요로 하는 시설과 물품을 정리하고 중복되는 항목만 교차 검증해 구비한다.

2) 인테리어에는 최소 금액만 투자하고 저권리 또는 무권리 공간을 인수해 초기 투자 비용과 손익분기점을 최대한 낮춘다.

3) 목표 매출액 기준으로 역산해 시간당 또는 패키지당 비용을 산정한다.

4) 손익분기점을 최대한 빠르게 넘겨 수익 실현 구간에 도달한다.

5) 운영한 지 6개월 또는 1년마다 권리금을 받고 공간을 매각하거나 확장한다.

시장이 원하는 것을 제공하는 공간대여 사업가가 되기 위해서는 ‘귀찮으니까 다른 사람에게 맡긴다’가 아니라 공간 기획부터 이용자 분석, 마케팅, 운영 자동화, 고객 서비스, 확장, 매각 시기 등 모든 요소를 운영자가 직접 계획하고 관리해야 한다. 그래야 공간 판매와 객단가 고도화가 가능한 환경이 구축된다.

나와 공간대여업의 적합성

공간대여업의 난도

공간대여업에도 난도가 있다. 난도가 낮으면 그만큼 수입은 적지만 안정적이고 난도가 높으면 그만큼 수입은 많지만 운영자의 역량에 따라 크게 좌우되며 불안정하다.

먼저 레벨 1이다. 본인이 임차한 공간을 단기임대하는 경우 수입이 월세 대비 50~120%라는 비교적 명확한 비율이 있고 위험 부담도 낮다. 플랫폼이 부동산 중개인 역할을 대신하는 만큼 번거롭지도, 수수료 요율이 과하지도 않다. 오피스텔이나 아파트 같은 주거 공간은 운영이 잘 안 되면 중도 퇴실이라는 카드도 활용할 수 있다.

다음으로 레벨 2다. 보통 상가 건물에 마련하는 파티룸이나 렌탈스튜디오 같은 모임 공간의 경우 단기임대보다 수요층과 기대 수입을 확정하기 어렵다. 또한 운영자의 마케팅과 영업 역량에 따라 수입 편차가 크다. 동일한 조건하에 같은 공간을 운영해도 누구는 월세만큼도 못 버는데, 누구는 월 1,000만 원의 매출을 올리는 이유가 여기서 발생한다. 레벨 2의 공간대여업은 운영자 본인이 콘셉트 고도화를 통해 브랜딩 호스트가 되지 않으면 남들 다 하는 화이트 톤에 우드 인테리어를 하고 하루 10만 원 미만의 매출로 한 달에 40팀 이상의 고객을 받으면서도 월 수입이 100만 원도 되지 않을 가능성이 크다.

초보 창업자가 처음부터 파티룸이나 렌탈스튜디오 등의 모임 공간으로 시작하는 것은 명확한 배경과 본업과의 연관성이 없다면 추천하지 않는다. 초보자라면 공유숙박, 단기임대, 파티룸, 렌탈스튜디오 등 여러 공간대여 업종 중 단기임대를 조금 더 추천한다. 작게나마 직접 실행할 수 있는 좋은 모델이며 초기 투자금도 최소화할 수 있기 때문이다. 또한 주차장 공유 등과 같이 다른 수단들을 활용한다면 고정 비용도 줄일 수 있다. 공간대여업은 생각보다는 어렵고 걱정보다는 쉽다.

내 상황에 맞는 수익화 로드맵

우선 본인의 상황에 맞춰 공간대여업을 시작하기 위해서는 크게 2가지 기준에 따라야 한다. ‘사업 초기에 얼마의 비용을 투입할 수 있는가’와 ‘매달 얼마의 매출을 확보하고 싶은가’다.

- 투자금 1,000만 원 전후/목표 수익 월 50~100만 원

초기 투자금이 1,000만 원 전후라면 오피스텔 원룸 단기임대 숙소를 추천한다. 위험 부담이 낮고 관리 시간도 비교적 적게 들기 때문에 초보 창업자가 경험을 쌓기 적합하다. 보증금과 시설비를 포함해 1,000만 원 전후로 시작해서 한 달에 약 50~100만 원의 수익을 얻을 수 있다. 단기임대의 강점은 최소 일주일 단위로 계약을 진행하면서 공실률을 낮추고 판매가를 시장 상황에 맞춰 조정할 수 있다는 점이다.

- 투자금 1,500~3,000만 원/목표 수익 월 100~300만 원

초기 투자금이 1,500만 원에서 3,000만 원 사이라면 파티룸이나 렌탈스튜디오를 추천한다. 하루 1시간 정도의 시간을 들여 직접 관리가 가능하고 최소한의 인테리어와 물품을 갖춘 15평 전후의 공간이 적합하다. 또한 해당 공간을 운영자 본인의 사무실로 사용하면서 동시에 유휴시간에는 대관을 할 수 있다.

- 투자금 3,000만 원~1억 원/목표 수익 월 300만 원 이상

초기 투자금이 3,000만 원에서 1억 원 사이라면 코워킹(Co-Working)이나 코리빙(Co-Living) 사업을 추천한다. 단기임대나 파티룸, 렌탈스튜디오 등 공간 운영 경험이 있고 하나의 공간에 다수의 세입자를 통한 안정적인 월세 현금 흐름을 만들고 싶다면 초기 투자금은 높지만 안정적인 운영이 가능한 공유오피스나 합법 ‘에어비앤비’ 등을 창업할 수 있다. 공유오피스는 사업자 수요를 확보할 수 있고 ‘에어비앤비’는 고객 확보가 용이하다는 업종별 강점이 있다.

100평 규모의 공유오피스를 예로 들면 보증금 5,000만 원~1억 원, 월세 750~1,000만 원, 시설비는 평당 200만 원 전후로 설정해 공간을 구성한다면 평당 약 15만 원 전후의 수익을 기대할 수 있다. 초기 투자금이 충분하다면 장기적으로 수익성과 안정성을 동시에 가져갈 수 있는 사업 모델이다.

따라 하면 완성되는 돈이 되는 공간 만들기

입지 선정 : 어디에 창업해야 할까?

공간대여업을 준비할 때 가장 중요한 요소는 무엇일까? 낮은 시설 투자비, 임차 시 낮은 임차료, 자동화 시스템 구축 등 여러 요소가 있을 수 있지만 내 경험상 가장 중요한 요소는 입지다. 입지는 단순한 지리적 요건을 넘어 브랜드 권위와 이미지에 큰 영향을 미친다. 예를 들어 서울 강남은 비즈니스 중심지이자 고급 이미지가 강한 지역으로 인식된다. 반면에 서울의 한 디지털단지는 많은 중소기업이 모여 있는 곳으로, 과거의 공단 이미지가 여전히 남아 있어 차별화된 매력이 떨어질 수 있다.

입지가 좋지 않아도 월세가 낮고 시설이 훌륭한 곳이면 성과를 낼 수 있지 않을까? 다시 말하지만 공간대여업은 단순 임대업이 아니라 고객의 경험과 만족도가 필수적인 서비스업에 가깝다. 따라서 사람들이 공간을 이용할 때 느끼는 감정과 경험은 입지에 따라 크게 달라질 수 있으며 이는 고객 유치 및 사업 운영과 직결된다. 공간을 판매할 수 있는 시간은 하루 중 일부에 불과하고 이용자가 원하는 시간은 고정돼 있다. 한 사람이 특정 시간에 공간을 예약하면 그 시간에 관심을 가지고 있던 다른 사람은 휘발된다. 그러므로 운영하려는 업종의 특성과 시장 수요를 파악한 후 가장 적합한 입지를 선정하는 것이 핵심이다.

수요에 따른 입지 선정

- 대학교, 어학당 등의 교육 수요

대학교나 어학당 주변은 교육과 관련된 다양한 활동이 이뤄지므로 학생들과 학습자들의 수요가 크다. 공부나 그룹 활동을 위한 공간을 필요로 하므로 근처에서 모임 공간 성격의 공간을 운영한다면 안정적인 수요층을 확보할 수 있다. 또한 교육 수요를 목적으로 운영한다면 해당 공간은 학생들과 학습자들이 강의, 스터디, 그룹 프로젝트 등을 수행할 수 있도록 설계해야 한다. 대표적으로 파티룸, 스터디카페, 무인카페 등이 있다. 이 공간들은 가능한 한 학습 효과를 극대화할 수 있도록 설계해야 하며 편안한 좌석과 음료 서비스가 병행되면 더욱 좋다.

- 회의실, 작업실, 숙소 등의 출장 수요

비즈니스 출장자들은 임시로 사용할 수 있는 공간을 필요로 한다. 따라서 출장에 적합한 공간을 제공하는 것이 중요하다. 비즈니스 미팅이나 회의, 임시 작업 공간, 단기임대 숙소 등 성격에 맞는 공간을 제공한다면 회전율을 크게 높일 수 있다. 공항, 업무 지구, 관공서 근처 등의 지역은 출장자들이 목적에 따라 접근이 용이하므로 수요가 높다. 이런 지역에 위치한 공유회의실이나 단기임대 숙소는 우선적으로 선호된다. 더불어 출장자를 위한 별도 작업 공간도 함께 구비하는 등 고객의 니즈를 반영할 수 있다면 어렵지 않게 수익 다각화가 가능하다.

- 법원, 시청, 구청 등의 관공서 수요

법원이나 관공서 주변은 법률 및 공공 서비스와 관련된 사람들의 수요가 많다. 변호사나 그 외에 소송 관련 업무를 수행하는 사람들뿐 아니라 송사에 휘말린 피고와 원고, 단순 방문자들까지 임시로 사용할 공간을 필요로 한다. 또한 관공서 인근 역시 비즈니스 출장 수요와 유사하게 공유회의실이나 단기임대 숙소 창업을 추천한다. 관공서와 가까운 곳에 전문가와의 상담 공간이나 거주 공간을 제공함으로써 장기 고객 확보가 가능하다.

실전 레벨 1 : 내 집/남의 집으로 월세 받기(공유숙박, 단기임대)

숙소 공간대여업 단계별 요점

공유숙박과 단기임대의 장점은 요식업이나 카페 등의 오프라인 타 업종 대비 압도적으로 초기 투자금이 적으며 빠른 수익 창출과 회전이 가능하다는 것이다. 다만 운영자 입장에서 유의할 점 역시 명확하다. 공유숙박과 단기임대는 각 플랫폼의 특성과 관리 방식에 따라 인허가를 받고 운영해야 할 수도 있다. 또한 접근 방식이 비슷해 보이나 실제로는 다른 부분이 많으니 운영자의 환경과 목표에 맞는 업종을 선택하는 것이 중요하다. 가령 서울이나 부산에 단독 주택을 갖고 있는 개인이 기초적인 요건만 충족한다면 손쉽게 ‘에어 비앤비’로 숙소를 판매할 수 있다. 반면에 세입자의 입장이라면 인근 세대 동의나 전대차 허가를 받아야 하는 등 창업 초기 난도가 개인마다 다를 수 있다.

- 스텝 1. 숙소 공간대여업 파악하기

공유숙박은 ‘에어비앤비’, 단기임대는 ‘삼삼엠투’나 ‘리브애니웨어’ 등의 플랫폼을 통해 주거 공간을 임대해 수익화가 가능하다. 이 때 가장 중요한 첫 단계는 본인의 집이 판매에 적합한지 고려하는 것이다. 즉, 구조나 위치, 편의 시설 등을 고려해 어떤 사람이 머물기 적합한지 판단해야 한다.

공유숙박

관광객 대상의 도시 내 중심지에 있는 주거 공간일수록 인기가 많다. 특히 유명 관광지나 교통이 편리한 곳에 위치해 있다면 메리트는 극대화된다. 단기 숙박 형태로 운영되기 때문에 집 안 인테리어와 청결 관리가 매우 중요하며 하루 이틀 정도 머물더라도 사람들이 그 공간에서 편안함을 느낄 수 있도록 기본 생활용품을 비롯해 침구, 무선 인터넷 등의 제공은 필수다.

단기임대

단기임대는 공유숙박보다 긴 기간 동안 머무를 사람을 타깃으로 하며 일주일 단위 임대가 가능해 관리 부담이 덜하다. 유학생이나 출장자, 인테리어 공사 의뢰인 등 비교적 긴 기간 머물러야 하는 사람들이기 때문에 세탁기와 주방 사용이 가능한 시설을 갖추는 게 좋다.

- 스텝 2. 운영 방식과 수익성 비교 분석하기

공유숙박

운영 방식 : 공유숙박은 예약과 운영을 일 단위로 해야 한다. 따라서 고객의 입실과 퇴실 시간에 맞춰 청소 스케줄을 잡는 일이 빈번하다. 이는 운영자의 시간과 체력을 소모하는 일이므로 본업이 있는 운영자라면 일 단위 관리는 부담이 될 수 있다.

수익성 : 공유숙박은 높은 수익을 낼 수 있지만 성수기와 비수기에 따른 변동이 크다. 따라서 이런 위험 부담을 관리할 수 있는 계획이 필요하다.

단기임대

운영 방식 : 단기임대는 주로 일주일 단위로 임대가 이뤄져 비교적 운영이 간편하다. 매일 고객의 입실과 퇴실을 관리하지 않아도 되며 일정한 수익을 유지할 수 있다.

수익성 : 공유숙박보다는 상대적으로 수익이 낮지만 그만큼 안정적이며 관리 부담이 덜하다. 일주일 이상 기간 동안 1팀의 고객이 머무는 방식이므로 운영자가 공간 관리에 드는 노력도 그만큼 줄어든다.

- 스텝 3. 창업 주요 과정 알아보기

공유숙박

공간 준비 : 숙박을 하는 공간이므로 사람이 머물기 적합한 환경 조성과 기본적인 물품을 구비해야 한다. 청결 유지가 가장 중요하며 침구류, 수건, 조리 도구, 드라이어, 무선 인터넷 공유기 등의 물품은 필수로 구비한다. 또한 간단한 조명 교체나 페인트칠만으로도 공간의 분위기를 개선할 수 있다.

사진 촬영과 홍보: 공유숙박은 플랫폼에 등록된 사진이 예약률에 직접적인 영향을 준다. 몇 가지 촬영 팁을 알려주자면 자연광이 풍부한 낮 시간에 촬영하는 것이 좋으며 공간의 매력을 보여줄 수 있는 요소를 강조하면 좋다. 예를 들어 테라스나 넓은 창문 같은 특별한 요소를 강조해 촬영할 수 있다. 아울러 홍보 전략으로는 매력적인 제목과 공간 설명으로 플랫폼 노출을 극대화하고 초기에 후기를 확보해 사람들로 하여금 신뢰도를 높여야 한다.

가격 책정 : 지역 경쟁력, 임대 기간, 성수기와 비수기를 고려해 유동적으로 가격을 책정한다. 초기에는 경쟁 업체보다 약간 낮은 가격으로 책정해 예약을 유도하고 이용자 수가 누적될수록 점차 상향 조정한다.

법적 절차와 규제 확인 : 공유숙박은 인허가가 필수적인 업종이다. 외국인관광도시민박업, 농어촌민박업, 한옥체험업, ‘위홈’ 오픈호스팅 중 적합한 유형으로 사업자를 등록하면 된다. 만약 불법 영업으로 간주될 경우 과태료 또는 벌금이 부과될 수 있으니 법적 절차를 준수해야 한다.

단기임대

공간 준비 : 단기임대는 비교적 간단하게 공간 준비가 가능하다. 침대, 책상, 의자 그리고 냉장고, 전자레인지 같은 필수 전자 제품과 청소 용품을 갖추면 된다. 또한 오래된 공간이라면 간단한 리모델링으로 매력을 높일 수 있다. 단기임대 공간의 구비 물품 목록은 공유숙박 공간과 크게 다르지 않다. 다만 숙박업이 아니므로 치약, 칫솔을 비롯한 개인 어메니티 제공은 불가하다.

사진 촬영과 홍보: 장기 거주를 염두에 둔 편안하고 실용적인 공간임을 사진으로 강조하면 좋다. 촬영 팁으로는 멋진 뷰나 역세권, 반려동물 동반 가능 등 포인트가 되는 요소가 있다면 최대한 돋보이게 촬영하는 것이다. 또한 사람들이 내부 구조를 한눈에 알 수 있도록 공간 전체가 확인이 가능한 사진도 준비하면 좋다. 홍보 전략으로는 부동산 플랫폼이나 온라인 커뮤니티 등에 사진과 함께 상세한 설명을 추가해 사람들의 관심을 끄는 것이 중요하다. 또한 초기에 고객을 유치하기 위해 할인 프로모션을 제공할 수 있다. N일 이내 입주 시 또는 장기 입주 시 할인을 해주는 프로모션은 생각보다 수요가 크니 적극적으로 활용하길 바란다.

가격 책정 : 단기임대는 이용자 입장에서 모텔이나 호텔 등 다른 숙박 공간 대비 낮은 이용료와 편리한 접근성이 강점이다. 가격 책정은 본인이 창업하려는 지역의 일주일 평균 판매가, 즉 임대료+관리비+청소비를 계산해 2주간 판매 시 월세를 차감할 수 있는 가격이면 된다.

법적 절차와 규제 확인 : 단기임대는 공유숙박같이 인허가가 필요한 업종은 아니지만 세입자 입장에서 다른 사람에게 보증금과 월세를 수취하려면 임대인에게 전대차 허가를 받아 임대차 계약서에 특약 사항으로 기재하는 것을 추천한다. 단기임대 역시 불법 영업으로 간주될 경우 과태료 또는 벌금이 부과될 수 있으니 법적 절차를 준수해야 한다.

- 스텝 4. 수익 창출과 운영 최적화하기

후기 관리 : 공간의 긍정적인 후기는 다음 사람이 예약하는 데 큰 영향을 준다. 따라서 고객과 적극적으로 소통하고 적합한 시기에 피드백을 줘야 한다.

공간 유지와 관리 : 임대 주기 사이에 충분한 시간을 두고 청소와 정비를 철저히 해야 사람들에게 좋은 인상을 줄 수 있다. 특히 장기 운영을 고려한다면 공간의 유지 보수에 적극적이어야 한다.

가격 조정 : 시장 상황과 경쟁 업체의 활동을 관찰해 상황에 맞게 가격을 조정하는 것이 필요하다. 특히 성수기와 비수기의 수익 차이를 최소화하기 위한 전략적 가격 책정이 중요하다.

* * *

본 정보는 도서의 일부 내용으로만 구성되어 있으며, 보다 많은 정보와 지식은 반드시 책을 참조하셔야 합니다.