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부동산 틈새 투자

지금 당장 시작하는 부동산 투자 - 틈새 수익부터 도전하기

부동산 투자, 해야 할까 말아야 할까?

부동산, 자산 가치는 변함없다

첫 번째, 부동산은 이제 끝난 걸까? 부동산이 끝났다고 느끼는 이유는 현 정부의 정책 때문이다. 나는 4년 넘게 지속되는 부동산 폭등이 100% 정부 탓이라고 생각하지는 않지만 일정 부분 ‘기여’했다고 본다. 정부는 다주택자를 투기 세력으로 간주하고 재개발 재건축을 억제하는 정책들을 쏟아냈다. 전 세계가 저금리 기조를 유지하면서 시중에 유동자금이 풍부한데 공급은 이뤄지지 않은 상태에서 규제가 계속 이어지니, 부동산 매매가와 전세가가 같이 치솟았다. 사람들은 천정부지로 솟구치는 부동산 가격에 정부의 말대로 투기 세력이 일을 이 지경으로 만들었다고 의심의 눈초리를 보낸다. 거주 목적으로 주택을 구매하려는 사람들까지 애먼 투기꾼으로 몰려 부동산 거래를 하는 것 자체가 눈치 보이는 세상이 되었다.

진짜 부동산 투자는 이제 한물간 이슈일까? 당연히 그렇지 않다. 지구상에 사람들이 존속하는 한 ‘어디에서 살고, 어떻게 먹고살 것인가’ 하는 것은 가장 기본적인 문제이므로 부동산의 가치는 계속 이어질 수밖에 없다. 자본으로서 가치가 여전히 있는데 투자의 대상이 아니라고 부정할 이유가 없는 것이다.

두 번째, 부동산을 가지고 돈을 버는 것은 투기일까? 이 질문에 대해 정부는 “그렇다”고 답했다. 나는 조건부로 “그렇다”고 대답한다. 투기의 본뜻에 부합한 행위 외에는 투자이다. 부동산 투기는 일반적인 시장가격의 변동에 따르는 매매 차익이 아니라, 도박에 가까울 정도로 비정상적이고 큰 수익을 취득할 목적으로 부동산 매매를 하는 것이다. 잘 알려진 것처럼 전세 버스를 타고 이 지역 저 지역 몰려다니면서 비싼 값에 부동산을 매입해 그 지역 전체의 매매가를 올려놓는 사람들은 누가 봐도 투기꾼들이다. 시장을 교란하는 투기꾼에 대한 규제는 당연히 필요하다.

그런데 주택을 두 채 이상 소유하면서 세놓고 임대수익을 얻는 사람들까지 투기꾼으로 보는 것은 잘못된 시각이다. 부동산 시장에는 매매 수요만 있는 게 아니다. 개개인의 필요와 욕구에 따라 전·월세 수요도 존재한다. 여기에 물건을 공급하는 것이 왜 투기라는 걸까? 시장을 그처럼 단순하게 판단해서는 안 된다.

앞서 두 질문에 대한 결론은 자산으로서 부동산 가치는 지속될 것이므로 투기가 아닌 투자를 해야 한다는 것이다. 부동산을 옥죄는 정책 때문에 투자하기 어렵다고 생각할 수 있는데, 이 추세가 언제까지나 지속되지는 않는다.

투자의 최적기? 바로 지금!

현재 규제가 있다 하더라도 주저앉을 필요는 없다. 분야를 막론하고 투자의 원리 중 하나가 ‘불황기를 적극 이용하라’는 것이다. 지금을 ‘부동산 투자의 적기’라 생각하고 틈새시장을 찾아야 한다. 주식투자의 대가들 역시 “언제 주식을 사야 하나요?”는 질문에 “시장의 폭락을 적극적으로 이용하라”고 한다.

부동산 투자의 적기라고 하는데 가격이 기대한 것과 달라서 고민하는 사람들에게 주식시장에서 빌려온 말로 대답하면 ‘무릎에 사서 어깨에 팔라’는 것이다. 너무 싸게 사려 하지 말고, 너무 비싸게 팔려고 하지 말라는 뜻이다.

막연하게 더 떨어질 거라는 생각으로 무작정 기다리다 보면 오히려 무릎을 지나 어깨로 향한다. 주변에서는 부동산 투자를 해서 얼마를 벌었다는 이야기가 들린다. 이쯤 되면 대부분의 사람들은 조급해진 나머지 매물을 확인하지도 않고 계약부터 하는 ‘묻지마 투자’에 나선다. 돈 벌려다 쪽박 차는 지경에 이르고 만다.

이런 사태를 방지하려면 어떻게 해야 할까? 평소 꾸준히 시장을 관찰하고 경제 상식을 공부해야 한다. 적절한 시기에 좋은 물건을 골라 거래할 수 있는 기초 체력을 키우는 것이다. 투자를 해야 하나 말아야 하나 고민하며 주변 사람들의 말에 일희일비하는 것보다, 매일 경제 신문과 책을 꼼꼼히 읽고 시장의 흐름을 관찰하면서 때를 노려야 한다. 시세 대비 20~30% 싼 물건들을 찾아보고, 경매와 공매로 나온 급매물을 알아본다.

신은 우리에게 ‘오늘’이라는 선물을 주었지만, ‘내일’을 보장해주지는 않는다. 사람들은 저마다 내일을 위해 투자한다. 부동산은 보다 안정적이고 편안한 내일을 만들기 위해 필요한 투자처이다. 살얼음판 같은 시장이지만 그래도 ‘틈새’는 있는 법이다. 그 틈새를 빨리 파악한다면 부동산 투자에 성공할 수 있다.

얼어붙어도 틈새는 있다

부동산에 아파트만 있는 것은 아니다

투자를 하고, 더 나아가 경제적 부를 이루고 싶다면 정부 정책을 이해해야 한다. 무엇을 목표로 하는 정책인지를 알아야 내가 나아갈 방향을 알 수 있다. 정책과 시장을 분석하고 그에 맞는 투자 방향을 모색해야 한다. 남들이 하는 대로가 아니라 반대 시각을 가지고 틈새를 파고드는 투자를 해야 한다.

그렇다면 부동산 투자를 어떻게 해야 할까? 주거용이 아닌 부동산, 즉 토지 투자를 눈여겨보자. 서민들은 한결같이 주거용을 바라보지만 진짜 부자는 토지로 돈을 번다. 토지 투자에 대한 흔한 오해 중 하나가 큰돈이 있어야 한다는 것이다. 하지만 500만 원만 있어도 할 수 있는 것이 토지 투자이다. 처음부터 큰 규모로 하지 말고 자신의 경제 상황에 맞게 작은 규모부터 차근차근 시작해보면 된다.

부동산 정책을 보면 틈새가 보인다

인터넷을 보면 정부의 부동산 정책에 대한 비판과 비난이 많다. 물론 어떤 형태로든 불만을 표현하는 것은 필요하다. 국민들이 자기 의사를 표현해야 정책 입안자들이 참고할 수 있다.

하지만 부자들은 자기 의사를 표현하는 것으로 끝나지 않는다. 그들은 정부의 정책을 적극적으로 이해하려고 한다. 어쩌면 정책을 만든 사람들보다 더 파고들어 연구할지도 모른다. 그래야 틈새를 찾을 수 있기 때문이다. 정부는 시장을 선도하려고 하지만 현실은 그렇지 않다. 부동산 시장에서 어떤 움직임이 나오면 그에 따라 대책을 만들기 때문에 언제나 시장보다 한 발 늦은 정책을 펼 수밖에 없다. 부자들은 이런 한계점을 비교적 정확하게 파악한다.

현 정부 초기 부동산 규제는 대개 개인을 향해 있었다. 사업을 하는 이들까지 규제 대상이 되지 않았다. 이 틈새를 파악한 이들은 1인 법인으로 임대사업자 등록을 했고, 취득세·재산세·임대소득세·건강보험료 ·양도소득세 감면 등의 혜택을 알차게 챙겼다. 지금은 임대법인도 규제 대상이 되어 혜택이 축소되고 있다.

따라서 임대사업자가 아니라 부동산개발법인을 설립하고 토지를 매입하여 사업 목적으로 개발해서 매도하는 것이 좋다. 부동산개발업으로 토지를 성형수술하고 가치를 높여서 매도하는 것이다.

대다수 국민들은 아파트 투자를 바라보지만 앞으로 바뀔 세상을 대비해 장기적인 안목으로 부동산 투자를 하는 것이 좋다. 부동산 투자의 유행을 따르지 말아야 한다. 부동산을 매입할 최고의 시기는 아무도 그 부동산을 원하지 않을 때이다. 남들과 같은 생각으로는 절대 부자가 될 수 없다. ‘나도 저 사람처럼 될 거야!’라고 부자들의 방법을 무작정 따르기보다 성공 방법을 분석해서 자신에게 맞는 투자를 해야 한다.

진짜 부자들이 건물보다 토지를 통해 돈 버는 방법을 살펴보고 자신에게 맞는 것을 찾아보자. 한 걸음 한 걸음 나아가다 보면 내 길을 찾을 수 있을 것이다.

부자들은 왜 주택보다 ‘토지’를 좋아할까?

개발의 중심에 토지가 있다

난 오로지 현금만으로 미래를 준비하기보다 부동산을 통해 자산 가치를 불리는 방식이 낫다고 생각한다. 그래서 오래전부터 여유가 있을 때마다 자투리 토지를 샀다. 작은 토지를 노후에 하나씩 팔아서 생활비로 쓸 생각이었다. 그렇게 토지를 사서 건물을 짓고 길을 닦아 토지의 가치를 높였고, 임대를 놓거나 되팔기도 하면서 자산을 불려나갔다. 아무것도 없던 시절에는 100만 원, 1천만 원 모으기가 너무나 힘들었는데, 자산이 늘어날수록 돈을 벌기가 쉬워졌다. ‘돈이 돈을 버는 구조’를 만들어야 한다는 말이 맞았다.

지금 세계는 20년 전보다 더 급격하게 변화하고 있다. 빠르게 변화하는 산업의 중심에 토지가 있다. 산업이 어떻게 변화하든 간에 토지가 필요하다. 마트를 짓든, 물류창고를 짓든, 최첨단 산업기지를 짓든, 어떤 변화를 꾀하든 토지가 있어야 한다. 토지야말로 전통적이면서 미래까지 아우를 수 있는 자본의 가치를 지닌다.

‘토지’라는 드라마의 주인공이 되자

나는 항상 ‘돈은 내가 버는 것이 아니라 남이 벌어준다’고 생각한다. 그러기에 부동산중개사들을 좋은 마음으로 대하려고 노력한다. 좋은 마음은 좋은 마음으로 돌아온다. 시세보다 저렴한 급매물이나 좋은 물건이 나오면 먼저 알려주는 부동산중개사들이 있다.

10여 년 전에 지인이 강원도 춘천의 임야를 샀다. 지도를 검색하고 토지이용계획확인원(해당 토지에 대한 규제 사항과 토지이용계획 등을 확인할 수 있는 공적 문서)도 찾아보니 해당 토지는 주변에 임야와 농지뿐이었고 도로도 없는 맹지였다. 그런데 몇 년이 지나 그 부근이 개발되면서 토지 앞에 4차선 도로가 뚫린다는 계획이 발표되었다. 매입할 때만 해도 사람들이 잘못 샀다면서 혀를 찼던 맹지였는데, 건너편에 대규모 아파트 단지가 들어서고 바로 앞에 4차선 도로가 뚫리는 기막힌 변신의 주인공이 된 것이다.

물론 모든 토지가 이런 드라마의 주인공이 되는 것은 아니다. 아무거나 덥석 산다고 값이 오르는 것도 아니다. 분명한 목적이 있고, 철저한 시장 분석을 한 후에 거래가 이뤄져야 한다. 평소에 부동산 공부를 열심히 하고 꼼꼼하게 물건을 조사하는 노력이 뒷받침되어야 한다.

오직 건물만을 바라보는 일반적인 투자 형태에서 벗어나자. 진짜 부자는 건물이 아닌 토지를 통해 탄생한다. 그러니 지금부터라도 토지 투자를 해보길 권한다. 토지는 결코 거짓말하지 않는다. 지금은 보잘것없어 보이는 토지라도 세월이 지나 개발이나 도시 확장 등을 통해 놀라운 가치로 탈바꿈할 수 있다.

부를 끌어당기는 생각의 법칙 - 투자 고수가 말하는 부자 마인드

돈이 찾아오는 사람이 있다

우리는 왜 부동산 투자를 하는가?

부자가 되고 싶은 이들에게 권하는 마음가짐은 부정적인 상황에 휘둘리지 않고 긍정적인 마음을 유지하는 것이다. 긍정적인 생각과 말을 반복하고, 바라지 않는 것은 생각하지 않으며, 바라는 것을 계속 말로 반복하는 것이다. “말이 씨가 된다”는 옛 속담처럼 꿈을 반복하면서 이뤄질 거라고 믿어야 진짜 이룰 수 있다.

내가 이미 부자가 되었다는 긍정적인 마인드를 갖는 것이 중요하다. 현재의 모습을 결정하는 것도, 미래의 삶을 바꾸는 것도 오롯이 지금 하는 생각에서 비롯된다. 자신의 가치를 향상하려면 반드시 될 것이라는 믿음으로 스스로를 바라보자.

모든 일에 감사하고 긍정적인 생각을 가지면 모든 꿈을 이룰 수 있다는 것을 나는 직접 체험했다. 특히 부동산 투자를 할 때 늘 감사하는 마음을 품고 있었기에 좋은 기회를 잡을 수 있었다. 나는 “돈도 눈이 있다. 돈을 사랑하고 아끼는 사람만이 부자가 될 수 있다”는 말을 곧잘 한다. 돈은 마치 사람처럼 눈과 인격이 있어서 자신을 소중하게 다루고 잘 사용해줄 사람을 찾아간다.

돈도 자신이 사랑받고 있다는 것을 안다. 돈을 올바르게 사랑하지 않으면 흥청망청 소비로 이어지고 결국 돈과 헤어지게 된다. 부동산도 마찬가지다. 내가 가진 부동산을 아끼고 사랑해야 한다. 매물을 고를 때 이걸로 ‘돈을 얼마나 벌 수 있을까?’에 앞서 ‘어떤 목적으로 어떻게 사용할 것인가?’를 생각하자. 사랑해주고 아껴줘야 나와 평생 동반자가 된다. 이런 마음이 좋은 부동산과 인연을 만들어준다.

투자를 꿈꾸는 2030이 알아야 할 것

돈 모으기도 습관이다

돈은 한 번에 왕창 벌 수 있는 것이 아니라 스노우볼과 같다. 맨 처음에는 두 손으로 눈을 꽁꽁 뭉쳐서 굴리고 굴리다 보면 어느 순간부터 큼직한 눈덩이가 만들어진다. 이처럼 처음에 적은 돈을 투자했을 때는 별것 아닌 것 같지만 어느 순간 종잣돈이 큰 자산이 되어 있다. 워런 버핏이 말한 ‘스노우볼 투자’이다.

다른 투자도 마찬가지겠지만, 특히 부동산 투자는 단기에 큰돈을 벌 수 없다. 단기에 큰돈을 번다 해도 세금을 많이 내야하고 자칫 부동산 투기꾼으로 낙인찍힐 뿐이다. 10년 후에 성공한 모습을 그리며 적은 돈으로 차근차근 하다 보면 나만의 노하우가 생기고 나름의 전문가가 되어 있을 것이다.

적은 돈으로 투자하면서 여러 가지 상황에 맞닥뜨려보고 그에 대처하는 힘을 키우면서 잔근육을 키우자. 투자라는 것은 항상 ‘위기’를 만나기 마련이라 예측보다 대비하는 능력이 중요하다. 돌부리에 넘어지더라도 툭툭 털고 일어서서 다시는 넘어지지 않는 방법을 익혀야 한다. 그래서 내가 책임질 수 있는 만큼 소액으로 시작할 것을 권한다.

많은 사람들이 투자할 돈이 없다는 핑계로 그저 시간만 흘려보내고 있다. 주식이든 부동산이든 어마어마하게 많은 돈이 있어야 투자할 수 있는 것은 아니다. 100만 원, 500만 원, 1천만 원으로도 시도해볼 수 있다. 착실하게 종잣돈을 모아서 투자 실전 경험을 쌓는 청년들을 많이 보았다. 꾸준히 공부하면서 소액의 종잣돈으로 차근차근 재산을 불려갈 수 있다. 돈이 없어서 못 하겠다고 한탄만 한다면 변하는 것은 아무것도 없다.

종잣돈을 모으는 것 못지않게 중요한 것이 공부이다. 공부하지 않고 투자에 덤벼들면 사기꾼과 협잡꾼들을 만나 큰 손해를 보기 쉽다. 스스로 올바른 판단을 하려면 공부를 해야 한다. 부동산 책 한두 권, 유튜브 영상 조금 보는 걸로 그쳐서는 안 된다. 거기에 더해 경매 사이트에서 실제 물건을 살펴보고 입장을 가고 경매에 직접 도전하면서 실전 경험을 쌓아야 한다. 뭐든지 직접 경험해보는 것만큼 피가 되고 살이 되는 것이 없다.

삼시세끼만큼 중요한 경제 교육

‘부’가 아닌 ‘부자가 되는 법’을 물려줘라

물고기를 잡아주기보다 물고기 잡는 법을 가르쳐야 한다는 건 자녀 교육에서 단골처럼 나오는 말이다. 이제라도 기본 습관과 기본 개념을 잡아주고, 실전 경험을 쌓을 수 있는 교육을 해야 한다. 그래야 우리 아이들의 미래가 풍요로워진다. 매일 세끼를 꼬박꼬박 챙겨 먹는 것만큼 중요한 것이 경제 교육이다.

재테크, 백일부터 시작하다

아이들 통장을 활용하는 것은 어떨까? 아이가 태어나면 아이 이름으로 통장을 하나 만들어 친인척들에게 받은 용돈을 저축한다. 백일이나 돌 때 받는 금이나 현금도 차곡차곡 모아서 실전 경제 교육에 도전해보는 것이다.

어떤 부모는 아이의 통장에 모아놓은 돈을 생활비나 주택 구입 자금에 보태기도 한다. 그렇게 해서 통장이 비었다면 다시 채워주면 된다. 한 달에 1만 원씩 10년만 부어도 240만 원이다. 2만 원씩 10년이면 480만 원이니 절대 적은 돈이 아니다. 어떤 방식으로든 종잣돈을 모아서 아이와 함께 투자를 시작하자.

아이는 이 과정에서 올바른 경제 관념을 배우고 실전 투자를 통해 부자가 되는 방법을 알게 된다. 또한 부모와 늘 상의하면서 부모에 대한 친밀감과 신뢰, 감사한 마음을 느낀다. 경제 교육으로 시작해서 그야말로 전인교육이 될 수 있다.

자본을 벌어들이는 것이 얼마나 중요한지를 알고 자원을 효율적으로 활용하는 방법을 알아야 아이가 행복한 부자로 살아갈 수 있다. 좋은 직업을 갖고 돈을 많이 벌어도, 직업의 의미와 물질의 소중함을 모른다면 행복할 수 없다는 사실을 명심하자.

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