국내도서상세

수줍은 처녀처럼 마냥 다소곳이 있을 성싶던 제주가 바람이 들어도 제대로 들었다. 서귀포시 대정읍 보성리는 한라산은 물론 산방산과 단산까지 펼쳐져 가히 산(山)의 향연장이라고 할 수 있지만 그래도 서귀포 시내에서는 어느 정도 떨어진 한적한 곳이었다. 최근 그곳에 영어교육도시와 신화역사공원 등의 대형 개발호재가 어우러지면서 2008년에 주요도로변의 지가가 평당 8만 원대였는데 지금은 100만 원을 훌쩍 넘었다. 게다가 조금 떨어진 아랫마을 쪽에서는 2014년 9월에 평당 43만 원에 거래된 토지가 일 년도 채 되지 않은 2015년 4월에 평당 99만 원에 또다시 시장에 나왔다.

지금 이 순간에도 제주 부동산으로 전국 각지의 사람들이 몰려오고 있다. 최근 들어 제주 부동산 가격이 급등해 가격이 부담스러울 만도 할 텐데, 그들은 아랑곳하지 않는다. 그들 대다수는 아직까지 제주 부동산 가격이 저평가되어 있다고 입을 모은다. 심지어 최근의 급등세는 제주 부동산이 제 가치를 찾아가는 과정이라고까지 한다.

그럼 제주에는 누가 들어오고 누가 그 부동산을 사고 있을까? 그들의 연령층은 30대부터 실버 세대까지 실로 다양하고, 그들이 제주로 몰려오는 이유도 제각각이다. 그들에게는 아름다운 제주의 자연에 매혹되었다는 점만 공통분모로 갖고 있다.

우선 제주는 각박하고 복잡한 도시생활에서 벗어나 귀농귀촌하려는 사람들에게 안성맞춤인 곳이다. 도시의 삭막한 경쟁에서 지친, 그래서 인간다운 삶을 고민하는 이들에게 제주는 자유로운 해방구를 제시한다. 인생의 남은 시간을 제주의 자연과 함께하고자 하는 실버 세대의 이주행렬도 줄을 잇는다. 나중에 제주에 이주할 작정으로 제주 부동산을 미리 사두고자 하는, 제주의 로망에 기꺼이 몸을 던지는 이들도 점차 늘어나고 있다. 이제는 바다 건너 중국인조차 제주의 매력에 넋이 나가 제주의 부동산을 묻지도 따지지도 않고 사재기에 나섰다.

제주와 하와이를 모두 가본 사람들은 말한다. "제주가 하와이를 축소해 놓은 것 같다"고. 1980년부터 1990년까지 10년 사이에 하와이의 부동산 가격은 10배 이상 올랐다. 1990년대 중반에 하와이 부동산에 대한 수요가 줄어든 적이 있긴 하지만 하와이 부동산은 꾸준한 강세를 유지했다. 이러한 현상은 금융위기가 닥친 2008년을 기점으로 약간의 하락세로 돌아섰지만 2010년부터 대반전이 시작된 제주 부동산의 경우와 비슷하다.

그렇다면 현재 하와이 부동산의 시세는 어떠할까? 번화가 혹은 해안가의 경우 우리 돈으로 수십억 원을 들여야 세컨드 하우스를 살 수 있을 정도이다. 일례로 23층의 럭셔리 콘도 알라모아나의 분양가는 방 하나짜리 최하층의 경우 50만 달러에 이른다. 최고층에 있는 방 세 개짜리 펜트하우스는 자그마치 9백만 달러나 한다. 이처럼 하와이 부동산 가격은 뉴욕 부동산과 비교해도 결코 싼 가격이 아니다. 현재 제주도 부동산 가격이 서울은 고사하고 수도권의 부동산 가격보다 싼 점을 생각하면, 이는 시사하는 바가 매우 크다.

비록 하와이 부동산 시장은 1990년대 중반에 잠시 침체되기는 했지만 현재까지도 꾸준히 호황을 맞고 있다. 이미 세계적인 관광명소가 된 이곳을 투자자들은 외면하지 않았다. 오늘날 하와이보다 제주를 찾는 관광객이 더 많고, 경기불황에도 굴하지 않고 제주 부동산을 구매하는 한국인이 늘어나고 있다는 사실을 떠올리면, 하와이 부동산의 사례는 우리에게 시사하는 바가 매우 크다.

필자는 경제학자는 미래학자가 아니므로 앞으로 서울과 수도권 부동산 시장을 섣불리 예측하는 것은 무리겠지만, 부동산 시장이 살아나면 부동산을 소유한 사람들은 그만큼 자산 가치가 높아질 테니 소비심리도 서서히 살아날 것이다. 그러면 당연히 내수경기도 회복될 듯싶다. 그렇게 된다면 정부가 목표로 하는 국민소득 4만 달러 시대는 공염불이 아닌 현실로 다가올 수도 있을 것이다.

국민소득 4만 달러 시대는 우리의 삶을 어떻게 변화시킬까? 국민소득 2만 달러가 넘으면 골프를 치는 사람이 늘고, 4만 달러가 넘으면 요트를 타거나 승마를 하는 사람이 늘어난다고 한다. 그리고 여행과 여가 등에 소비를 늘리고, 여유가 좀 더 있다면 자연환경이 뛰어난 곳에 세컨드 하우스를 짓고 싶어 한다.

그런데 제주에는 골프와 등산, 낚시, 승마, 요트 등의 여가를 모두 즐길 수 있는 전국 유일의 환경이 이미 마련되어 있고, 세컨드 하우스 등을 짓는 데도 유리하다. 아직까지 제주에는 수도권 인근의 전원주택지보다 저렴한 가격의 토지가 많고 다양한 여가를 즐길 수도 있으니, 우리나라 국민소득이 4만 달러를 넘어서면 더더욱 발전 가능성이 크다.

국토교통부가 발표한 2015년 1월 1일 기준 전국표준지공시지가에 따르면, 제주 지역 토지 가격 상승률은 9.20%로 전국평균 상승률 4.14%를 웃돌며 2005년 12.36%를 기록한 이후 최고치를 기록했다. 그런데 이는 어디까지나 공시지가일 뿐이고, 실제 부동산 거래 가격은 상상을 뛰어넘는다. 실제로 제주시 아라동 택지개발지구 내에는 3.3㎡당 350만 원을 밑도는 땅이 없다. 5·16도로를 낀 상업 지역은 입지여건에 따라 800만~100만 원선에 거래가가 형성되어 있다.

제주 부동산 가격이 상승하게 된 주요 원인은 국내 30~50대 장년층의 순유입이 꾸준한 데서 찾아야 한다. 게다가 저성장 저금리 시대에 마땅한 수익처를 찾지 못한 이들이 높은 수익률을 기대하고 제주 부동산을 사들이고 있는 것도 한몫하고 있다. 일단 투자 열풍이 형성되면 집을 주거 목적이 아닌 투자나 돈벌이 수단으로 여기는 가수요까지 가세하게 된다. 현 추세라면 현재의 제주 부동산 열풍은 최소한 몇 년간 지속될 듯싶다.

지금 제주에는 은퇴 이후 여유로운 여생을 꿈꾸는 실버 세대들, 암이나 각종 질병의 증가로 인해 요양을 필요로 하는 사람들, 사회의 틀에 얽매이지 않고 자유롭게 살고 싶은 젊은이들이 몰려들고 있다. 게다가 제주에는 꾸준히 관광객이 늘고 있는 데다 영어교육도시 등 각종 개발 사업도 활발하기 때문에 해마다 인구의 전출보다 전입이 크게 늘고 있다. 또 연예인과 유명인들이 제주에 정착했다는 소식이 사람들을 제주로 제주로 끌어들이고 있다.

그렇다면 외지에서 살다가 실제로 제주에 내려와 살고 있는 사람들의 만족도는 어떠할까? 과연 제주생활은 처음부터 만만하기만 했을까?

해안을 따라 멋있는 절벽이 이어지는 제주올레길 12코스에 위치한 네모게스트하우스는 제주시 한경면 고산리에 있다. 제주에 내려오기 전에 네모게스트하우스 부부는 인천에 살면서 매일 새벽별을 보고 출근해 새벽별을 보고 퇴근하는 맞벌이 부부였다. 일요일에도 출근하기 바빴고, 가끔 시간이 나더라도 아이와 함께 갈 만한 곳이 없어서 너무나 아쉬웠다. 부부가 휴일도 반납해 가며 일하느라 수입은 부족하지 않았지만 각박한 도시생활이 점점 어깨를 짓누르는 듯했다.

처음에는 부모님의 고향인 대부도나 강화도에 전원주택을 짓겠다고 이리저리 뛰어다녔으나 자고 나면 올라버린 땅값 때문에 도무지 엄두가 나지 않았다. 그래도 이들 부부는 전원주택에서 아이와 셋이서 알콩달콩 살아보고 싶다는 꿈만은 저버릴 수 없었다. 아이와 잔디밭에서 뛰놀며 텃밭도 가꾸고 싶었다. 바쁜 직장생활로 하지 못했던 일들을 아이와 함께하길 바랐다.

벚꽃과 개나리와 진달래 등이 흐드러지게 피어오른 어느 봄날에 세 식구는 제주로 여행을 떠났다. 여행을 하면서 제주에 사는 것도 그리 나쁘지 않겠다는 생각이 들었다. 그러다 우연찮게 게스트하우스에 대해서도 알게 되었다.

맞벌이로 직장에 잘 다니고 있는데 그만두려니 다들 미쳤느냐고 걱정했다 하지만 부부의 생각은 간절했다. 아이를 둔 여성이 어떤 일을 할 수 있을까 고민하다 보니 작은 게스트하우스를 운영하는 것이 좋겠다 싶었다.

결국 두세 번 제주에 내려와서 사전답사를 하게 되었다. 하루에 400킬로미터씩 달려가며 그들만의 보금자리를 찾아 나섰다. 그러다 보니 제주 올레길 12코스에 위치한 곳에 눈길이 머물게 되었다. 해변 저편에 차귀도가 바라보이고, 고산리 사람들이 모여 사는 마을 한복판에 자리 잡은 그곳이 부부를 사로잡았다.

운이 좋았는지 건축업자도 소개받게 되었고, 모든 일들이 일사천리로 진행되었다. 하지만 당시에 게스트하우스가 우후죽순 들어서고 있어서 다른 게스트하우스와는 차별되어야 한다고 생각했다. 어떻게 하면 특별한 게스트하우스가 될 수 있을까 고민하다가 예전에 따놓았던 제빵기능사 자격증을 떠올렸다. 자신이 잘할 수 있는 일을 해보자는 생각에 게스트하우스 내에 작은 카페를 열었고, 작은 쿠키도 함께 판매했다. 기왕이면 제주도 고유의 특산품과 매치한 쿠키가 좋겠다 싶어서 감귤쿠키를 개발하게 되었고, 이 쿠키는 손님들 사이에 입소문이 나기 시작했다. 그래서 지금은 제주도 곳곳의 여러 카페에 납품하게 되었고, 육지에까지 배송판매하게 되었다.

이 게스트하우스가 성공적으로 자리를 잡을 수 있었던 것은 현실적인 고민을 했기 때문이다. 우선은 게스트하우스를 건축하고 영업을 시작하면서 자리를 잡기까지 수입이 필요하다고 판단했다. 부부만 있으면 어느 정도의 생활고는 견딜 수 있으리라 생각했지만 아이도 있으니 고정수입이 반드시 필요했다. 그리고 무엇보다 제주에서 살려면 제주 토박이들과 섞여야겠다고 생각했다.

그래서 남편은 작은 회사에 재취업을 하게 되었고, 아내는 게스트하우스와 카페 운영을 맡았다. 물론 처음에는 도시에서 생활할 때보다는 수입이 줄어들었지만 상대적으로 생활비가 많이 들지 않은 시골생활인지라 견딜 만했다.

오픈하자마자 성공한다면 얼마나 좋을까? 흔히 도시에서는 무언가 창업을 할 때 시장조사와 사업계획서를 가장 중요한 것으로 여기곤 한다. 하지만 시골에서는 이러한 것들만 준비했다고 해서 결코 성공할 수는 없다. 비록 다른 게스트하우스와 차별화한 감귤쿠키도 개발했지만 입소문이 나는 데는 1년여의 시간이 걸렸다. 그동안 게스트하우스를 운영하기까지 어려움도 따랐다. 남편의 월급이 없었더라면 어려움은 더 커졌을 것이다.

어느덧 네모게스트하우스는 한 번 가면 또 가고 싶은 곳이 되었다. 남편은 직장에 다니고 카페도 점점 자리를 잡다 보니, 지금은 도시에서 생활했을 때만큼 수입이 늘어났다. 하지만 이들 부부는 수입도 중요하지만 어떻게 살 것인지가 더 중요하다고 생각했다. 느리게 사는 삶을 추구하고 있는 것이다. 휴일에는 아이와 함께 바다로 오름으로 떠나는 시간이 많아졌고, 봄이면 고사리를 꺾고 쑥을 뜯고 달래도 캔다. 아이와 셋이서 자연 속에서 알콩달콩 살려던 꿈을 비로소 이루게 된 것이다.

제주 부동산을 구매할 때에는 육지 부동산을 구입할 때보다 유념해야 할 점들이 많다. 그와 관련해 필자는 다소 전문적인 내용들까지 소개할 것인데, 사실 여기에서 소개하는 내용들은 부동산 관련 일을 업(業)으로 삼지 않는 이상 굳이 모두 이해할 필요는 없다.

그럼에도 불구하고 필자가 토지 매수부터 건축 그리고 부동산 중개업자들의 속임수 등과 관련해 이야기하고자 하는 이유는, 단순히 아파트 한 채를 매입하는 경우와 달리 제주에서 토지를 매입하고 건축 등을 할 때에는 여러 복잡한 문제들과 부딪힐 수 있기 때문이다. 이 문제들은 친절한 중개업자나 건축사 등의 전문가들을 만나면 해결될 수도 있지만 그렇지 않은 경우에는 나중에 큰 문제가 될 수도 있다.

과거에 제주 사람들은 친족이나 인척끼리 이웃으로 사는 경우가 허다했기 때문에 돌담이나 나무 등 필지를 구별하는 경계가 명확하지 않았다. 그래서 자신의 집 건물 중 일부가 이웃집 땅으로 침범한 경우도 있고, 이웃집 건물이 자신의 땅에 들어와 있는 경우도 허다하다. 한경면의 한 마을의 경우 지적도를 살펴보면, 지적도상의 경계와는 달리 거의 모든 가옥들이 서로의 영역을 침범해 있다.

이런 경우에는 실측해 봐야 정확한 상황을 알 수 있는데, 계약하기 전에 현황측량을 한 뒤 만일 다른 문제가 생기면 "매도자가 분쟁의 원인을 해결해 주기로 한다"는 단서조항을 반드시 넣도록 해야 한다. 그런데 측량 비용까지 매도자에게 내라고 하면 대부분의 사람들이 안 판다고 할 수도 있다. 현지 실정으로 볼 때 50~100만 원 이내의 측량 비용은 매수자가 부담해야 하는데, 다행히 마음씨 착한 매도자를 만나면 반반씩 부담하는 경우도 있다.

이렇게 하지 않고 계약해 버린다면 내 집 마당에 있는 옆집 건물을 마음대로 철거하지 못하게 된다. 옆집 주인에게 그 부분만큼 토지를 매수하라고 해도 "오랫동안 이렇게 살아왔는데 지금 와서 무슨 소리냐!"며 거절할 것이다. 그러면 법적으로 지료청구소송을 할 수밖에 없다.

이와는 반대로 자신의 건물이 옆집 토지에 들어가 있어도 분쟁이 생길 수밖에 없다. 매도자와 옆집 주인은 대개 오랜 이웃 혹은 지인이어서 서로 아는 처지에 소송을 하지는 않았을 것이데, 생면부지의 타인이 옆집에 새로 들어오면 소송을 해올 수도 있다.

제주에는 유난히 건축물대장이 없는 무허가 주택들이 많다. 이런 경우 주택양성화를 통해 공부(公簿)에 정상적으로 등재시켜야 하는데, 양성화 특별기간이 아니라면 이행 강제금을 물어야 한다. 이행 강제금은 15평 구가옥의 경우 약 100만 원 내외, 20평 정도면 약 250만 원 내외이며, 대지의 공시지가나 건축년도, 구조 등에 의해 차등 결정된다. 또 주택양성화를 위한 서류로는 건축물 표시도면이 필요하므로 건축사를 통해 도면을 그려야 하는데, 그에 따른 비용은 약 200만~300만 원 정도 든다.

그런데 모두 그런 것은 아니지만 제주 부동산 중개업자들 중 일부는 주택양성화에 따른 문제를 별것 아닌 듯 이야기한다. 하지만 실제로 주택양성화를 해보면 정말로 성가시다. 이런 문제에 대비하기 위해 잔금을 치르는 기간을 넉넉하게 정하고 매도자를 통해 양성화시킨 뒤 매수하는 것이 바람직하다. 그렇지만 요즘은 매도보다 매수가 훨씬 많으니 매도자에게 그런 요구를 하는 것은 무리일지도 모른다.

오래된 농가주택에는 대부분 안거리(안채)와 밖거리(바깥채)로 불리는 자그마한 가옥이 두세 채 있고, 화장실은 이들 집들과는 좀 동떨어진 마당 구석에 있다. 오래되고 낡은 주택은 대부분 이런 구조로 되어 있으므로, 안거리와 밖거리 중 한 채를 철거해야 하는 상황이 생길 수도 있으니 시간이나 비용이 많이 들 수밖에 없다.

그 다음으로, 지붕을 걷어내고 천장을 높이는 작업도 해야 한다. 오래된 가옥들은 대개 바람의 피해를 최소화하기 위해 천장을 낮게 지었으므로, 지붕을 걷어내고 천장을 높이는 작업은 필수적으로 필요하다. 이때 기존의 슬레이트 지붕을 철거하는 비용 역시 만만치 않다.

일 년 내내 건축붐이 일고 있어서 갑과 을이 완전히 바뀌어, 건축 인력들은 어엿한 갑이 되어 버렸다. 그들은 조금이라도 심사가 뒤틀리면 다음 날 아침 현장에 나오지 않는 경우가 허다하다. 굳이 이 현장이 아니더라도 일자리는 어디에나 있으니 조금도 아쉬울 것이 없다. 게다가 제주 현지인이라면 집안 대소사는 물론 이웃집 식개까지 참석하니, 현장에 나오지 않는 날이 많다.

불행 중 다행인 것은 요즘은 육지에서 온 건축팀들이 상당수 있다는 것이다. 이들은 대개 공사를 통으로 받아서 하는데, 최대한 빨리 일을 끝내야만 이익금이 늘어나기 때문에 시키지 않아도 열심히 한다. 따리서 이런 시공팀을 만난다면 건축 비용을 절약할 수도 있다.

마지막으로 제주에는 공장이 거의 없어서 건축자재들을 육지에서 운반해 와야 한다. 건축자재비에는 물류 운송비가 포함되어 있으므로 육지보다는 20% 이상 비싼 편이다. 농가주택을 리모델링하거나 전원주택을 신축하고자 한다면, 이 점도 고려해야 할 것이다.

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