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한국의 100억 부자들

100억 부자, 그들은 누구인가?

부자는 경험적 낙관론자

서울 강남에 소형 빌딩 세 채를 소유한 김명진(가명) 씨는 “이래서 안 되고 저래서 힘들다는 탄식만 쏟아내서는 해법을 찾기가 어렵다. 차라리 현재 가장 희망적인 것을 찾고 그 희망에 미래를 걸기 위해 노력한다. 투자할 때도 마찬가지다. 부동산 경기가 아무리 좋지 않아도 어디선가는 집값이 오른다. 지역에 따라서, 건물 형태에 따라서 그럴 수 있다. 그런 점을 잘 관찰하면 어느 순간 미래가 보인다”고 귀띔했다.

낙관론자에도 무조건 낙관론자와 경험적 낙관론자 두 부류가 있다. 가령 중국 인구가 13억 명이므로 이들 중 1퍼센트에게만 물건을 팔아도 떼부자가 될 수 있다고 말하는 사람은 무조건 낙관론자다. 실제로 중국 인구의 1퍼센트가 그 물건을 구입할지는 아무도 모른다. 그의 희망사항이자 어림짐작일 뿐이다. 실제로 이런 기대를 하고 중국 시장에 진출했다가 실패하고 돌아온 사람이 한둘이 아니다.

반면, 현실에서 체득한 경험을 갖춘 사람은 경험적 낙관론자다. 실제로 중국 사람에게 물건을 팔아본 사람이다. 이런 유형은 물건을 팔면서 예상과 달리 반응이 신통치 않아 실패를 경험하기도 한다. 하지만 실패 후 다른 물건으로 재도전하거나 아예 다른 시장으로 옮겨 가면서 적극적으로 미래를 개척한다. 부자란 경험적 낙관론자다. 자신이 직접 경험한 것을 믿고 그것을 바탕으로 두려운 미래를 밝은 장래로 만든다. 직접 경험해본 만큼 실패할 가능성도 적다. 실패해도 누구를 탓하기보다는 스스로 다른 방도를 찾는다.

교육에 돈을 아끼지 않는 이유

부자는 교육에 관심이 많다. 명문 대학을 나왔든 고등학교만 졸업했든 부자의 공통점은 배움에 적극적이라는 사실이다. 하지만 나이를 먹을 만큼 먹은 터라 새로운 학문에 몰두하기는 어렵다. 다만 돈을 굴려 수익을 챙기는 방법에 대해서만큼은 남다른 열정을 보인다. 백화점 문화센터의 재테크 강좌부터 대학원 세미나, 은행권의 투자 설명회나 상품 설명회까지 두루 관심을 보인다.

수도권에 아파트와 상가 건물 여러 채를 소유한 김진수(가명) 씨는 지방 대학에서 국문학을 전공했다. 국어 교사가 꿈이었지만 기회를 기다리며 논술 학원을 열었다. 그러나 3년 내내 적자만 보고 손을 털었다. 가진 것이라고는 전세로 얻은 학원뿐이었다. 4층짜리 건물의 20평 남짓한 공간을 얻어 학원과 살림집을 겸했는데, 학원 문을 닫기로 했으니 더 작은 전셋집으로 이사해야 할 판이었다. 더 저렴한 전셋집을 구하기 위해 변두리 지역을 둘러보던 그는 흥미로운 사실을 발견했다.

“당시 내가 다닌 변두리 지역은 큰 주거단지가 들어서지 않은 한산한 동네였다. 그런데 대형 할인점, 병원 등 큰 건물이 생기면서 그 주변 부동산 시세가 길 건너편보다 뛰었다. 특히 편의점이 두 개 이상 모이는 곳은 틀림없었다. 유통사들이 매장을 낼 때는 사전에 지역 소비자의 흐름과 씀씀이 등을 종합적으로 확인하고 판단하니 그런 곳에 미리 부동산을 사 두면 좋겠다는 생각이 들었다.”

그는 백화점 문화센터와 대학원에서 부동산 관련 지식을 습득했다. 그러는 동안에도 전셋집을 전전했다. 더 싼 전셋집으로 옮기면서 그때마다 남는 자투리 돈을 부동산에 투자해 돈을 굴렸다. 그런 식으로 수십 년 동안 돈을 투자해서 이익을 챙겼다. 현재 그는 빌딩관리업을 주업으로 하면서도 시간이 날 때마다 지방을 돌아다니며 땅을 본다.

100억대 부자들이 돈 공부에 집중하는 데는 또 다른 이유가 있다. 새로운 투자처를 찾기 위함도 있지만, 지금까지 벌어놓은 돈을 안전하게 지키기 위해서다. 한 부자는 바이오 벤처 기업에 투자했다가 10억을 사기당한 경험을 통해 돈을 버는 것보다 관리하는 일이 더 힘들다는 사실을 깨달았다고 한다.

이들은 유독 자녀 교육에 열성이다. 그들이 투자하는 분야 외에 유일하게 뭉칫돈을 아낌없이 쓰는 분야가 바로 자녀 교육이다. 공부하고 선진문물을 익히도록 유학을 보내는 것도 똑똑한 자식을 뒀다는 소리를 들었으면 하기 때문이다. 또한 자식들이 돈 많은 부모에게 의존하기보다는 전문가로 성장하기를 바란다. 자식이 배우고 싶다는 것은 무엇이든 뒷바라지하고, 자식이 성인이 되면 돈 굴리는 방법을 알려준다. 각종 투자 설명회에 자식을 데리고 다니거나, 투자할 상황이 생기면 투자 과정을 옆에서 지켜보게 한다. 자식이 돈에 관심을 갖고 투자 능력을 갖추기를 바라는 것이다.

TIP. 부자가 말하는 ‘부자 되기 10계명’

① 공인중개사와 친해져라

② 은행을 이용하라

③ 부자를 존경하고 인정하라

④ 여러 사람과 함께 투자하라

⑤ 큰 호재가 있는 지역은 장기 투자하라

⑥ 무릎에서 사고 어깨에서 팔아라

⑦ 싼 게 비지떡이다

⑧ 인맥과 신뢰를 쌓아라

⑨ 생각만 하지 말고 행동하라

⑩ 부채도 자산이다

그들은 어떻게 100억 부자가 되었을까?

쪼들리는 생활에 익숙해지기

부자는 부를 축적하기 위해 두 가지를 기둥으로 삼는다. 하나는 돈을 쓰지 않는 것이고, 다른 하나는 종자돈을 모아 자산의 기반을 다지는 일이다. 이 두 가지는 부자가 되기 위한 과정이면서 동시에 ‘나도 돈을 모을 수 있다’는 강력한 동기 부여가 된다. 부자가 된 사람들은 돈 관리부터 남들과 전혀 다르다. 그들은 부자가 되기 전부터 돈을 모으는 습관을 몸에 익혔다. 가장 기본이 되는 습관은 돈이 생기면 저축할 부분을 먼저 정해놓는 것이다. 절반이든 3분의 1이든 생활 형편에 맞춰 최대한 많은 금액을 은행에 저축한다. 그 나머지로 생활하려니 언제나 빠듯하다.

서울 여의도에 아파트 두 채와 지방에 건물을 소유한 이주형(가명) 씨는 이렇게 조언한다. “부자가 되고 싶은가? 당장 이번 달부터 수입의 일정 부분을 뚝 잘라 저축해보라. 사람은 적응의 동물이어서 주어진 환경에 잘 적응한다. 400만 원으로 허덕이면서 사는 사람은 월급이 100만 원만 더 오르면 넉넉하게 살 것 같다고 생각한다. 그러나 이런 사람은 500만 원을 벌어도 여유 있는 생활을 하지 못할 가능성이 크다. 거꾸로 과감하게 100만 원을 저축하면 300만 원으로도 살 수 있다. 물론 이전보다 더 쪼들리겠지만 못 살지는 않는다.”

물론 꼭 써야 할 돈이 있다. 이를 비소비 지출이라고 하는데 재산세, 소득세, 자동차세 등 각종 세금과 건강보험료, 국민연금, 대출 이자 등의 경직성 비용이 이에 해당한다. 최근 통계청 자료를 보면 2011년 가계 소득 중에서 비소비 지출이 차지하는 비중이 18.8퍼센트로 사상 최대를 기록했다. 100만 원을 벌어 연금, 대출 이자, 건강보험료, 세금 등으로 18만 8,000원을 지출하는 셈이다. 여기에 아이 학비와 생활비, 교통비, 통신비, 경조사비, 병원비 등 고정으로 나가는 지출을 제하면 남는 것이 거의 없다. 상품이나 서비스를 구입할 여유가 없어지므로 살림살이는 팍팍해질 수밖에 없다.

비소비 지출은 반드시 써야 하는 돈이지만 줄이는 방법이 있다. 차가 반드시 필요하다면 작은 차를 이용해 자동차세를 낮추고 유지비를 줄인다. 대출 이자가 많으면 작은 평수로 집을 옮기거나 다른 대출 상품으로 갈아타서 이자 부담을 줄인다. 일반 고정 지출비는 줄이기가 더 수월하다. 교통비는 택시 대신 버스나 지하철을 이용해 줄이고, 병원을 이용할 때도 특진보다 일반 진료를 받으면 된다. 통신 요금은 저렴한 요금제로 낮추거나 가족끼리 묶는 방법을 활용해 절약할 수 있다.

100억 부자가 사는 법

매달 돈이 들어오는 선순환 구조

부자의 주 수입원은 임대 수익이 절대적으로 높은 비율을 보인다. 설문 조사에서 100명 중 73명이 주 수입원으로 임대 수익을 꼽았다. 그 다음 사업, 급여 수익(13명), 투자 수익(12명) 순이었다. 부자는 투자로 돈 버는 단계를 넘어선 사람들이다. 투자는 부를 축적하려는 방편이었고, 자산을 쌓은 이후에는 건물을 사서 사무실이나 주거용으로 세를 준다. 이 돈으로 생활하고 투자금으로 따로 떼어두었다가 또 다른 분야에 투자한다. 최대한 은행 대출금으로 투자하지만, 자신이 투자할 자금도 어느 정도는 마련해둔다.

일반인은 노후를 대비해 돈을 따로 모으지만 부자는 그렇지 않다. 그들에게 노후 대책을 물어보니, 임대 수익이라고 답한 사람이 100명 중 75명이었다. 이미 마련한 고정 수익을 그대로 이어가겠다는 뜻이다. 나머지 25명은 연금, 해외 거주, 정기 저축 등으로 노후를 대비할 생각이라고 답했다.

그들만의 돈 관리와 투자 원칙

부자들의 정보에는 특별한 게 있다

부자는 투자할 때 수익률에 큰 기대를 걸지 않는다. 기대감을 뒷받침할 만한 정보를 가지고 있을 뿐이다. 부자는 신문과 잡지에 실린 투자 정보를 꼼꼼히 들여다보지만, 그 정보를 바탕으로 투자를 결정하지는 않는다. 다만 그런 정보를 종합해서 다가올 미래에 대비한다. 부자는 정보를 어디에서 얻을까? 그들이 말하는 유용한 정보에는 네 가지 조건이 있다.

첫째, 자신이 가진 정보는 다른 사람, 일반 대중이 가진 것과 달라야 한다. 예를 들어 현재 경기도 판교나 분당에서 아파트나 상가를 분양받으면, 평가액에서 로또와 같은 수익률을 올려줄 것이다. 그러나 10년 후 전매가 가능한 시점에서도 그렇다는 확증이 없다. 그런데도 사람들은 대박이라는 전제를 믿는다. 과연 판교나 분당은 최소 수십억 원짜리 로또라는 판단이 10년 후에도 현실화될 수 있을까? 사실은 아무도 모르는 일이다. 그래서 부자는 그 지역에서 반드시 이익을 볼 거라는 대중의 판단을 무조건 믿지 않는다. 반면, 투기자들은 철석같이 믿는다.

둘째, 자신의 정보가 다른 사람의 정보보다 정확해야 한다. 그래서 부자는 평상시 친하게 지내는 투자사의 직원이나 금융 기관의 투자 전문가에게 정보를 얻곤 한다. 그들의 예측이 항상 좋은 결과로 이어질 수는 없지만 비전문가의 말을 듣는 것보다 실패 확률을 줄일 수 있다.

셋째, 자신의 정보가 다른 사람의 정보보다 더 구체적이어야 한다. 예를 들어 몇 년 후에 재개발될 지역이라는 정보를 얻었다면, 몇 년 몇 월부터 재개발이 시작되는지, 재개발 후에 중심지가 될 곳은 어디인지를 확인한다. 같은 지역이라도 재개발 후에 중심지가 바뀔 수 있으므로 투자 후 수익률에 큰 영향을 미치는 요인을 구체적으로 알고 싶은 것이다. 이 때문에 부자는 같은 부자들끼리 나누는 대화에서 정보를 얻는다. 부자 한 명보다 100명이 각각 얻은 정보를 취합하면 공통분모가 나오는데, 그 정도라면 정보로서 신빙성이나 가치가 있다.

넷째, 시의성이 있는 정보여야 한다. 각종 경제연구원에서 내놓은 정보는 질적 양적으로 훌륭하다. 그러나 실제 주식을 사고파는 데는 전혀 도움이 되지 않는다. 투자에 실시간 반영되는 정보가 아니므로 시의성도 없다. 그러나 기업에서 실무를 담당하는 부서장의 정보라면 이야기는 달라진다. 도시 계획을 입안하는 공무원이거나 자문위원이 있다고 하자. 이 사람의 정보는 확실하고 직접적이다. 물론 공직자 윤리에 어긋나는 일이므로 이런 일은 실제로 일어나지 않을 것이다.

부자는 이 네 가지 요건에 맞는 정보를 바탕으로 투자한다. 또한 직접 투자하지 않고 일단 다른 사람들이 그 고급 정보에 어떻게 움직이는가를 추적한다. 예를 들어 새로운 행정 중심지가 발표되기 전에 세종시 개발 계획에 대한 정보를 접했다고 치자. 그런데 정부 부처가 움직이는 곳이므로 사전에 투자나 투기 우려 대상으로 묶일 가능성이 크다. 자칫하다가는 투자 후 수익률을 제대로 챙기지 못함은 물론이고 국세청의 조사 대상이 될지도 모를 일이다. 따라서 부자는 일반인과 언론의 반응부터 살핀다. 공무원들이 세종시로 옮겨 와서 일하지만 집은 서울시에 그대로 둔다든지, 세종시로 옮기는 정부 기관 중에 과학에 관련된 핵심 부서가 있다든지 등의 반응을 보는 것이다. 경우에 따라 차라리 과학 관련 테마 주식에 투자하는 편이 높은 투자 수익률을 올릴 수 있다.

그들은 어디에 얼마를 투자할 것인가

부자들은 왜 주식보다 채권을 선호할까

채권도 기업이 원리금을 지급하지 못하면 부도가 난다. 그런데도 잘 알아보지 않고 부실 기업의 채권을 사는 사람이 많다. B급 채권은 부채 비율이 높고 부도 가능성도 있지만 금리가 높다는 이유로 투자하는 것이다. 채권은 원리금을 지급하므로 대부분 부실 기업이라고 해도 상환은 되지만 한번 워크아웃에 들어가고 부도 처리가 되면 원리금 지급이 늦어지고 심지어 원금까지 잃을 수 있다. 따라서 신용 등급이 낮은 회사채는 특별히 재무제표 등을 꼼꼼히 따져서 만기까지 회사의 원리금을 지급할 여력이 있는지 판단해야 한다.

이런 이유로 금융사 전문가들은 A등급에 만기가 긴 채권(보통 3년 이상)을 권한다. 만기가 긴 채권은 보통 짧은 기간의 채권보다 놓은 금리를 지급한다. 부실 기업의 고금리까지는 아니더라도 은행 금리보다 3~4퍼센트 높은 이익을 얻을 수 있다. 만기 전까지 채권 가격이 올랐을 때 매도하면 B등급 채권보다 더 큰 수익을 노릴 수도 있다.

손실을 최소화하는 상품이 주식 관련 사채다. BW(bond with warrant)는 신주인수권부 사채다. 발행하는 회사의 채권을 청약자에게 지급하고 거기에 덧붙여 주식을 일정 가격에 살 수 있는 권리가 부여된다. CB(convertible bonds)는 전환 사채다. 투자자에게 채권이 지급되고 투자자가 원하면 이 채권을 발행 회사의 주식으로 바꿀 수 있는 권리가 부여된다. 따라서 BW와 CB는 우선 투자자들에게 채권을 지급한 후 일정 시간이 지난 뒤 주가가 상승했을 때 싼 가격에 주식을 인수할 수 있는 권리가 부여되는 공통점이 있다. 하지만 BW는 주식으로 인수한 뒤에도 채권을 여전히 보유하지만, CB는 채권을 주식으로 전환하기 때문에 채권은 보유하지 않는다. EB(exchangeable bonds)는 교환 사채다. 채권이 지급된 후 채권 발행 회사의 주식이 아닌 다른 회사의 주식으로 교환할 수 있는 권리가 부여된다.

세 가지 모두 채권을 지급한 후 해당 기업의 주가가 상승하면서 주식으로 전환해 수익률을 극대화할 수 있는 구조다. 현실에서는 주식으로 전환하지 않고 그 권리 자체를 매도한다. 권리를 워런트(warrant)라고 부르며 주가가 상승했을 때 상승분보다 더 높은 수익을 올릴 수 있다.

부자가 채권에 투자하는 포인트는 세 가지로 요약할 수 있다. 우선 채권과 주식 전환 권리의 워런트에 투자한다. 또한 채권의 이자를 안정적으로 받으며, 주가가 오를 때 워런트로 수익률을 극대화한다. 수익 연계 채권의 투자법은 채권의 안정적 이자와 워런트의 고수익을 추구하는 것이 기본이다. 따라서 부자는 채권의 이자를 지속해서 지급하고 부도 가능성이 낮은 회사를 찾는다. 채권의 이자를 받으면서 주가가 상승할 만한 회사를 선별하는 것이다.

오프더레코드 - 부의 대물림, 상속과 증여

세법은 반드시 전문가와 상담하라

부자 100명에게 절세 방법으로 가장 많이 이용하는 수단을 물었다. 가장 많은 56명은 절세 보험 상품에 가입한다고 했다. 그 다음으로는 금융기관의 PB센터를 이용(24명)하거나, 고문 세무사에게 자문한다(17명)고 답했다. 자신이 직접 절세하는 방법을 찾는다는 사람은 3명에 불과했다. 이처럼 아무리 투자에 도가 튼 사람이라도 세법은 자신할 수 없다. 전문가가 따로 있는 이유는 그만큼 세법이 까다롭기 때문이다. 그래서 부자들은 용하다는 세무사를 만나고 싶어 한다.

세무 파트너를 잘 만나야 절세에 도움이 된다. 상속과 증여는 사례에 따라 해법이 다르다. 이 때문에 이론도 밝아야 하지만 실제 상속과 증여를 담당한 경험이 많아야 한다. 그래서 부자들은 국세청에서 조사 업무를 오래한 세무사를 선호한다. 세무 법인 중에서도 이론과 실제가 밝은 곳이 여럿 있다. 그런 곳을 선택하면 큰 무리는 없다.

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