국내도서상세

생생 경매의 현장
낙찰 그리고 수익
경매의 목적
부동산에는 수많은 사람의 이해가 얽혀 있다. 아파트를 예로 들어보자. 아파트를 소유하는 집주인이 있고, 아파트를 담보로 돈을 빌려준 은행이 있고, 아파트에 세들어 사는 임차인이 있고, 집주인에게 돈을 빌려주고 못 받은 가압류권자가 있고, 세금을 내지 않아 압류한 국세청이 있다. 보증금을 주고 들어온 임차인이 이사를 가고 싶은데 집주인이 그 돈을 돌려줄 상황이 못 되고 은행은 대출금을 회수해야 하나 집주인이 매달 내야 할 이자도 안 주고 있다. 3억짜리 아파트에 3억을 훨씬 상회하는 금액의 채권자들이 자신의 돈을 회수하려 애를 쓰지만 집주인은 돈을 갚으려는 노력을 포기한 지 오래다. 이 복잡한 상황을 해결할 수 있는 방법이 무엇일까. 이러한 때에 법원이 나서서 돈을 갚아야 할 사람의 재산을 강제로 처분하여 돈을 받아야 할 사람에게 나눠주는 제도, 이것이 경매다.

낙찰자는 실수요자의 입장에서 자신에게 필요한 부동산을 헐값에 매입하거나, 투자자의 입장에서 시중가격보다 저렴하게 매입한 후 처분하여 수익을 남기려고 한다. 따라서 낙찰자의 목표는 수익인데, 이 수익은 반드시 낙찰이라는 행위가 전제되어야만 실현될 수 있는 것이다.

낙찰을 받으려면
낙찰 받는 것은 아주 쉽다. 경쟁자가 없는 때에, 또는 경쟁자가 따라오지 못할 금액으로 입찰가를 지르면 된다. 시세 3억짜리 아파트를 5억에 사버리는 것이다. 당연히 1등이다. 그런데 이렇게 하면 낙찰의 최종 목표인 수익이 실현되지 않는다. 그러면 어떻게 해야 수익이 나는 물건을 낙찰 받을 수 있을까? 입찰하는 사람들의 입장에 따라서 수익을 실현하는 방법은 달라진다.

(1) 이해관계인
소유자는 자신의 집이나 토지를 남에게 뺏기지 않으려고 가족 등을 내세워 입찰한다. 세입자는 자신이 돌려받아야 할 보증금의 범위 내에서, 또는 살다 보니 기회가 와서 입찰하기도 한다. 채권자도 자신이 돌려받을 채권 금액의 범위 내에서 입찰한다. 이해관계인은 제3자와 다르게 특별한 금액으로 입찰한다. 그래서 제3자가 이들을 이기고 낙찰받긴 힘들다. 공유자우선매수나 부도공공임대아파트의 임차인우선매수도 이 경우에 해당한다. 이해관계인이 입찰할 가능성이 있다면 경쟁을 피하는 것이 좋다. 이들 이해관계인이 낙찰받는 물건의 전체의 10~20%는 되는 듯하다.

(2) 실수요자
여러분이 실거주 또는 장기보유를 목적으로 투자한다면 여기에 해당한다. 일반 중개업소에 매물로 나온 물건보다 10%만 저렴해도 이득이다.

(3) 투자자
대부분의 입찰자는 투자자이거나 실수요를 겸한 투자자이다. 투자자는 낙찰 후 들어가는 등기비용, 명도비용, 수리비용을 고려하면 시세보다 20% 정도 저렴하게 낙찰 받아야 한다. 그래서 위의 실수요자를 이기기 힘들다. 결국 투자자가 낙찰을 받으려면 낙찰 받은 후 가격이 오를 가능성이 있는 물건에 실수요자와 같이 경쟁하거나, 실수요자가 들어오지 않을 듯한 물건, 틈새물건에 입찰하여야 한다.

실수요자가 입찰을 꺼리는 물건은 이른바 특수물건이라고 부르는 부동산이다. 선순위의 위장임차인, 말소될 가능성이 있는 선순위권리가 있는 물건, 법정지상권 유치권과 관련한 물건, 지분부동산 등이 여기에 해당한다. 이들 부동산을 대략 시세의 50~70%에 낙찰 받을 수 있는데, 어설프게 준비하고 덤비다가는 큰 손해를 볼 수 있으므로 많은 경험과 공부가 필요하다. 이 외에 시세에 비해 저평가된 물건, 누군가 낙찰 받고 대금납부를 포기하여 재경매하는 물건, 이해관계인이 꼭 필요로 하는 물건 등이 틈새물건에 해당한다.
 
수익을 내려면 
수익은 저렴하게 낙찰 받고 제 값에 팔 때 나온다. 첫째, 남들보다 앞서 가야 한다. 그래야 저렴하게 낙찰 받을 수 있다. 신건의 물건이라도 수익이 나온다면 입찰해야 하고, 현재는 수익성이 불투명하나 장기적으로 수요가 증가할 가능성이 있는 물건이라면 과감하게 투자하는 것이다. 둘째, 입찰가를 신중히 결정해야 한다. 입찰가는 낙찰 여부와 수익성을 직접 결정하는 변수이다. 낙찰 받지 못하면 수익이 없지만, 입찰가가 높아 수익을 까먹으면 억울하기 짝이 없다.

셋째, 어려워야 저렴하다. 경매를 해보면 많은 경쟁자를 물리치고 낙찰 받은 물건보다 단독으로 입찰하여 낙찰 받은 물건의 수익성이 더 좋은 경우를 자주 본다. 앞에서 말한 것처럼 이른바 특수물건은 그 내용이 어려워 단독으로 저렴하게 낙찰 받을 확률이 높다. 넷째, 빨리 처분해야 수익이 크다. 낙찰 받은 물건은 명도비용과 수리비용이 적게 들어야 수익이 커진다. 또 빨리 처분해야 금융비용이 적게 든다. 가격이 상승할 여지가 있다면 모르지만, 그럴 가능성이 없을 때는 빨리 처분하고 다음 투자물건을 찾아 자금회전을 빨리 하는 것이 수익을 키우는 것이다. 

수익성 부동산
수익성 부동산 해설
경매투자의 목적은 수익이다. 경매로 수익을 실현하는 방법은 첫째 저렴하게 낙찰 받거나, 둘째 낙찰 받은 물건의 가격이 보유하는 동안 올라주는 것이다 또 한 가지는 높은 임대료를 받을 수 있는 수익용 물건을 낙찰 받는 것이다. 토지는 소유하는 동안 별도의 수익이 없을 때가 많으나 건물은 임대료 수입을 기대할 수 있다. 임대용건물(다가구주택, 소형아파트 등)에 대한 투자는 다음과 같은 장점이 있다.

① 대출을 받아 소유권을 취득한 후 보증금과 월세를 받고 임대하면 투자자금의 상당 부분을 회수할 수 있다.
② 월세를 받아 대출이자를 지급하고도 수익이 있으므로 투자수익률이 높은 편이다.
③ 다가구주택을 제외하고는 비교적 투자금액이 크지 않다.
④ 다가구주택은 임차인이 다수이고 금액이 크기 때문에, 소형아파트 등은 대량으로 경매되는 경우(부도공공임대아파트)가 많으므로 낙찰 받을 확률이 높다.
⑤ 중장기 보유 중 부동산의 가치가 상승할 가능성이 크고 임대수익이 있으므로 장기투자에 유리하다. 따라서 부동산의 장래가치가 상승할 요인(특정지역의 인구, 산업, 도로 등)에 대한 판단이 중요하다.
⑥ 한 지역에 소형 임대아파트 등을 다량으로 보유하면 관리가 편리하고, 임대수익률이 높으면 고정적인 임대수익을 원하는 고령의 퇴직자에게 매도하기도 쉬워진다.

(1) 소형아파트 등 
? 부도공공임대아파트 : 공공건설임대주택회사가 부도나서 경매가 진행되면 특별법(임대주택법, 부도공공건설임대주택 임차인보호를 위한 특별법)에 따라 임차인우선매수권제도, 우선매수권양도, 의무임대 등의 규정이 적용된다. 다량으로 경매되는 부도공공임대아파트에 대한 투자는 소액투자가 가능하고, 낙찰이 성공할 확률이 높으며, 재임대하여 투자금을 회수하기가 쉽고, 여러 개일 경우 고정적인 임대수익이 있어 장기투자에 유리하고, 대체로 권리분석이나 명도가 쉽다.

- 그 외 소형주택(일반아파트, 오피스텔, 빌라) : 임대용건물은 장기간 관리를 해야 하므로 하나의 경매사건에 여러 호수가 경매 중인 사건을 검색하거나, 특정지역을 선택하여 집중적으로 낙찰 받는 게 좋다. 여러 개의 물건이 공동담보되어 개별로 경매진행될 경우 모든 물건이 낙찰되고 대금이 납부되어야 배당일이 정해지며 배당이 되어야 임차인을 명도할 수 있다. 따라서 낙찰자는 대금을 납부한 후 임차인의 명도를 위해 오랫동안 기다려야 하는 경우가 있다.

- 부도공공임대아파트의 검색 : 부도공공임대아파트나 다량으로 경매되는 오피스텔, 다세대를 찾아내는 것은 어렵지 않다. 법원경매정보사이트 굿옥션의 경우 종합검색의 조건을 <진행물건-아파트-감정가 1억 이내-건물면적 85평방미터 이내>로 하고 검색하면 된다. 이때 나타나는 물건 중 하나의 사건번호에 빨간 글씨로 수십 개 또는 수백 개의 물건 번호가 있는 것은 대부분 부도공공임대아파트이다.

(2) 다가구주택
다가구주택은 큰 금액이 투입되고, 명도할 임차인이 많으며, 수리비용도 만만치 않다. 그 외에도 불법건축물 여부, 건물관리, 공실 없이 임대놓기 등 신경써야 할 일이 많다. 그럼에도 다가구주택은 자금회수가 빠르고, 중장기투자가 가능하며, 큰 수익의 가능성이 있다는 점이 매력이다. 필자가 다가구주택을 고를 때 주로 보는 내용은 다음과 같다.

- 최저가 < 임대보증금 : 현재 최저입찰가가 임대보증금의 합계금액(공실이 없다는 가정 하에 월세를 보증금으로 환산한 금액)보다 작거나 비슷해야 한다. 그래야 투자금의 회수가 빠르고 수익률이 높다. 

- 배당계산 : 대항력 있는 임차인이 배당을 못 받아 낙찰자가 인수해야 할 금액이 있는지 대항력 없는 임차인이 전혀 배당을 못 받을 경우 이사비를 줘야 할 가능성이 있는지를 고려해야 한다. 

- 불법건축물 : 건물의 현황이 건축물관리대장에 나타나는 건물구조나 규모와 다르면 불법건축물로 이행강제금이 부과될 수 있다.

- 임차인 중복신고, 공실 : 현황은 11개호수인데 13명의 임차인이 권리신고를 하였다면 임차보증금이 과다계상되어 수익성이 좋은 것으로 나타난다. 현재 공실이 많을 경우 그 사유를 조사하고 적정임차보증금이 얼마인지 추산해야 수익성을 판단할 수 있다. 

- 수리비용 : 오래된 다가구주택은 수리해야 할 부분이 많고 그 비용 또한 만만치 않다. 유류보일러를 도시가스보일러로 바꾸려면 수천만 원의 비용이 들어간다.

이들 임대용건물에 대한 경매 수익률을 높이려면 먼저 투자금액을 낮춰야 한다. 소액투자물건, 대출이 쉽고 임대가 잘되는 물건 환금성이 좋은 물건(아파트, 빌라)에 집중하라. 위장임차인, 유치권, 선순위권리, 법정지상권과 지분관련물건 등 조건이 까다로운 물건에 저가낙찰하라. 대항력임차인, 유치권 등을 고려해 절세를 생각하라. 호재가 있는 곳, 개발지 주변, 저평가된 물건 등을 공략해 가격 상승을 감안하라. 그러나 거리가 먼 곳, 생소한 물건, 확신이 없는 물건, 모두가 아는 정보, 조급함(토지처럼 환금성이 떨어지는 부동산을 충분히 저렴하게 낙찰 받았어도 급히 처분하려면 수익을 실현하기가 쉽지 않다)은 피해야 한다. 

선순위권리
선순위권리 해설
(1) 말소기준권리
어떤 부동산에 경매가 실현되면 그 부동산 위에 존재하던 권리들은 대부분 낙찰로 소멸된다. 그러나 어떤 권리들은 낙찰에도 불구하고 소멸되지 않고 그대로 남아 낙찰자에게 인수되기도 한다. 경매에서 낙찰자에게 인수되는 권리와 낙찰로 인해 말소되는 권리를 구분하는 기준이 되는 것이 ‘말소기준권리’이다. 경매 중인 부동산의 등기부에는 반드시 한 개의 말소기준권리가 있다.

어떤 부동산에 경매가 실행되면 그 부동산에 존재하던 권리들 중 가장 먼저 등기된 근저당 또는 가압류보다 앞서 이루어진 권리들은 낙찰자에게 인수되고 나중에 성립된 권리들은 소멸하게 된다. 이때 이 근저당 또는 가압류 중 하나가 말소기준권리이고, 그 외에도 말소기준권리가 될 수 있는 권리는 다음과 같다.

① (근)저당권
② (가)압류
③ 담보가등기
④ 전세권(건물 전체에 대한 것과 경매신청했거나 배당요구하였을 것)
⑤ 경매개시결정기입등기

등기부등본의 갑구와 을구에 있는 모든 권리를 접수순서대로 나열하여 위의 5가지 중에서 제일 먼저 등기된 권리가 말소기준권리인 것이다. 이 말소기준권리를 포함해서 그보다 순위가 뒤진 권리는 전부 말소되고, 먼저 등기된 것은 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다. 아래의 권리는 낙찰 후 소멸되지 않으므로 낙찰자에게 부담이 되는 권리이다.
 
① 선순위(말소기준권리보다 앞서는) 가처분
② 선순위(담보가등기가 아닌) 소유권이전청구권가등기
③ 선순위 지상권
④ 선순위 전세권(경매신청 또는 배당요구하지 않은)
⑤ 대항력이 있고 배당받지 못하는 임차권

위의 다섯 개 권리는 등기부상에 나타나는 인수해야 할 권리인데, 그 외에도 ⑥ 말소기준권리보다 후순위이나 낙찰로 소멸되지 않는 예고등기 ⑦ 등기부에 나타나지 않는 유치권, 법정지상권 등이 낙찰자에게 부담을 주는 위험한 권리이다. 낙찰 후 소멸되지 않는 이러한 권리가 있는 부동산을 낙찰 받으면 낙찰자는 소유권을 뺏기거나(가등기, 가처분), 소유권에 따른 권리를 행사하지 못하거나(지상권, 법정지상권), 추가의 부담을 가지므로(전세권, 임차권, 유치권) 낙찰 받지 않아야 한다.

(2) 위험한 선순위권리
- 선순위 가처분 : 경매와 관련한 가처분등기는 주로 채무자가 금전채무를 회피하기 위하여 거짓으로 부동산을 팔고 소유권을 이전하거나 저당권을 설정하였을 때 채권자가 그 원상회복을 청구하기 위한 것과, 이혼소송을 청구하기 전에 배우자의 재산을 보존하기 위해 신청(처분행위의 금지)하는 경우 등이 있다. 선순위의 가처분등기는 본안소송의 결과가 나올 때까지 말소되지 않으며, 본안소송에서 승소판결을 받게 되면 가처분채권자는 강제집행(경매)의 결과를 부인할 수 있다. 

- 선순위 가등기 : 선순위의 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기는 낙찰로 소멸하지 아니하고, 그 가등기에 기한 본등기가 경료된 때에는 가등기의 순위보전의 효력에 의하여 소유권이 제3자(가등기권자)에게 이전되어 낙찰자의 소유권을 뺏길 수 있으므로 주의하여야 한다.

- 선순위 지상권 : 지상권은 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 당사자간의 계약에 의하여 등기부에 지상권을 설정하고 그 토지를 사용할 수 있는 권리이다.

- 선순위 전세권 : 최선순위의 전세권 중 경매절차가 종료될 때까지 존속기간이 만료되지 아니한 전세권은 물론이고, 경매개시결정등기 전에 이미 존속기간이 만료되었으나 전세금을 반환받지 못하고 있는 전세권도 저당권 등에 대항할 수 있는 전세권에 해당한다. 결론적으로 전세권이 언제 종료되었는지, 전세권의 목적물이 토지인지 건물인지에 상관없이 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의해서 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 전세권은 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 했으면 존속기간에 상관없이 전세권은 소멸한다.

전세권자가 주민등록전입을 한 경우는 전세권과는 별도로 임차인으로서의 권리(대항력, 소액임차인, 우선변제권, 토지의 매각대금에서 배당받을 권리)가 있다. 전세권의 목적물이 주택이나 상가건물인 경우, 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리(주택임대차보호법)와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리(민법)는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로, 전세권자가 우선변제요건(전입과 확정)을 갖춘 경우에는 주택임대차보호법에 의한 보호도 받게 된다.

경매의 함정
경매의 함정 해설
(1) 경매는 위험한가
수천만원의 돈이 오가는 경매에서 실수는 치명적이다. 실수는 세 가지로 나눌 수 있다. 첫째는 권리관계의 착오이다. 공부가 필요하다. 관련 책과 판례를 많이 읽고, 다양한 실전사례를 간접경험하면 해결된다. 둘째는 계산의 착오이다. 시세를 잘못 알고 있거나 추가적인 비용을 빠뜨리는 경우이다. 부지런하고 적극적인 자세가 필요하다. 현장답사를 열심히 하고 궁금한 내용은 그것을 알 만한 사람을 붙들고 묻고 또 물으면 실수를 줄일 수 있다. 셋째는 입찰기술상의 착오이다. 입찰에 참여한 경험이 많지 않은 초보자들은 입찰표 작성시에 잦은 실수를 하게 된다. 본격적인 입찰에 들어가기 전에법원으로 가서 입찰표를 직접 작성하는 가상의 연습을 여러 번 해보는 것이 좋다.

(2) 경매의 함정
경매는 많은 위험이 도사리고 있다. 대항력 임차인이나 말소되지 않는 권리처럼 누구나 다 아는 위험은 쉽게 피해갈 수 있다. 그런데 자주 있진 않지만 언젠간 만나게 될 함정 같은 위험도 있다.

- 토지별도등기 : 토지별도등기는 말소되나 대항력 임차인의 보증금을 인수하는 경우가 있다. 토지별도등기가 생기는 사례를 들어보겠다. 건축주가 빌라를 짓기 전에 나대지를 담보로 은행에서 1억 원을 빌렸다. 건축주(채무자)는 빌라 10호를 지었는데 미분양되어 1억 원 중 5천만 원만 갚았고 빌라 각 1호당 500만 원의 채무가 남아 있다. 빌라가 완공되어 원 토지가 대지권의 목적인 토지로 바뀌었는데 토지등기부의 근저당이 깨끗하게 정리되지 않았으므로 집합건물의 등기부 대지권란에 ‘토지별도등기 있음’이라고 표기하게 된다.

- 대지권미등기 : 대지권을 취득하기 위해 미지급한 분양대금을 부담해야 하는 경우가 있다. 대지권등기 없는 집합건물에 대하여만 경매신청이 있는 경우 대지사용권을 매각목적물에 포함되는 것으로 보고 그에 대한 감정평가액을 최저매각가격에 포함시킬지 여부가 문제가 되는데 이 경우 저당권설정 당시에 저당권설정자(건물의 소유자)가 대지사용권을 취득하고 있었는지 여부를 조사한다. 대지권 유무를 법원이 판단하기 어려우면 ‘대지권미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음’이라고 기재한다.

- 세금과 임금채권의 우선배당 : 압류(체납세금)나 임금채권이 우선배당되어 대항력 임차인의 보증금을 인수하는 경우가 있다. 법원의 배당순서는 대략 아래와 같다. ① 집행비용 ② 소액임차보증금, 임금채권 ③ 당해세 ④ 저당권, 전세권, 확정일자를 갖춘 임차보증금, 압류(세금), 가압류. 낙찰자가 임금이나 체납세금을 인수하는 경우는 없다. 낙찰자의 입장에서는 오직 임차인의 보증금만 문제가 된다. 대항력임차인에게 배당이 없다면 낙찰자가 인수해야 하고, 대항력이 없는 임차인에게 전혀 배당이 없다면 명도가 어려워지기 때문이다. 그런데 외형상 잘 드러나지 않는 임금이나 세금이 대항력임차인보다 먼저 배당되어 낙찰자로서는 전혀 예상하지 못했던 대항력임차인의 보증금을 인수하는 때가 가끔 있다. 
 - 종전경매의 점유자 : 대항력 임차인으로 외형상 우선배당받은 것으로 보이나 배당에서 제외되어 낙찰자가 인수하는 경우가 있다. 등기부상 소유자로 되어 있던 자가 소유권을 양도한 후 임차권을 취득한 경우에 소유자로 되어 있는 상태에서는 주민등록이 주택임대차보호법상의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고, 이 경우 새로운 소유자인 임대인 명의의 소유권이전등기가 된 날에야 비로소 유효한 공시방법이 되므로 그 소유권이전등기일 익일(0시)부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.

- 형식적 경매 : 재산의 가격보존 또는 정리를 위한 경매로 임의경매절차의 예에 따르는 유치권에 의한 경매, 공유물분할을 위한 경매, 청산을 위한 경매 같은 형식적 경매에서 소멸주의가 적용되지 않는 경우가 있다. 경매는 부동산 위에 존재하는 제한물권 등의 부담을 매수인이 인수하지 않고 소멸하는 것이 원칙이다. 그러나 형식적 경매는 소멸주의를 적용해야 한다는 견해와 부동산의 부담을 매수인이 인수하는 조건(인수주의)으로 경매를 진행해야 한다는 견해가 있다. 인수주의를 적용하는 경우 매각물건명세서에 부동산상의 부담이 소멸되지 않음을 기재해야 한다. 형식적 경매는 법원과 물건에 따라 특별매각조건이 달라지므로 조심해야 하고, 배당 또는 인수에 대한 의문은 경매계장에게 확인하는 것이 안전하다.

- 대위변제 : 대항력이 없는 임차인이 대위변제한 후 대항력 있는 임차인이 될 수 있다. 채무자의 채무를 제3자가 대신 갚는 것을 대위변제라 한다. 경매진행 중에 후순위 권리자가 대위변제하면 권리의 순서가 바뀔 수 있으므로 입찰자는 그 가능성을 염두에 둬야 한다.

- 공담물건의 명도 : 대금을 납부한 후 임차인의 명도를 위해 오랫동안 기다려야 하는 경우가 있다. 여러 개의 물건이 공동담보되어 개별로 경매진행될 경우 모든 물건이 낙찰되고 대금이 모두 납부되어야 배당일이 정해지고, 임차인은 배당일 이후에 명도할 수 있다. 여러 개의 물건 중 대항력이 있는 임차인에게 배당이 없는 물건은 보증금의 인수를 고려하여 수차례 유찰된 후에야 낙찰되는데, 미리 낙찰된 다른 물건은 대금을 납부하고 배당일이 지정될 때까지 오랫동안 기다려야 한다.

(3) 위험을 피하는 법
- 입찰 전 : 반드시 현장답사를 한 후에 입찰 여부를 결정해야 한다. 꼭 확인해야 할 내용(선순위권리, 경매 함정의 가능성, 부동산 자체의 하자 등)으로 체크리스트를 만들어 활용하는 것이 좋다.

- 입찰 후 : 낙찰자는 경매기록에 대한 열람과 복사를 신청할 수 있는 이해관계인에 속한다. 입찰 전에 충분한 물건분석을 했다 해도 예측하지 못한 장애가 발생할 수 있으므로 반드시 법원의 경매기록을 열람하여 문제가 없음을 확인하는 것이 좋다. 특히 입찰 전에 확인하기 어려웠던 내용(세금의 법정기일, 체납금액 등)은 낙찰 후 즉시 법원서류를 열람하여 확인해야 한다.

- 하자의 발생 : 낙찰 수 물건의 하자를 발견하였다면 불허가의 사유가 되는지를 판단하여 낙찰불허가를 신청한다. 불허가의 사유가 되지 않을 정도의 경미한 내용이라도 판사의 감정에 호소하는 탄원서의 형식으로 낙찰불허가를 신청하면 효과적일 때가 많다.

(본 정보는 도서의 일부 내용으로만 구성되어 있으며, 보다 많은 정보와 지식은 반드시 책을 참조하셔야 합니다.)