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한권으로 끝내는 재테크 경제대학

단기자금의 관리

대부분의 사람들이 생활을 하다보면 언제 사용할지 모르는 자금이 있게 마련이며 이러한 목적을 위해 누구든 자유롭게 입금이나 출금이 되는 통장을 기본적으로 1개쯤은 보유하고 있다. 은행에서는 입출금이 자유로운 대표적 예금으로 온라인 보통예금이나 저축예금이 있지만 금리는 연 0.1%수준의 최저금리나 제로금리를 적용하고 있으며, 대부분이 급여이체나 공과금결제, 카드결제 등의 용도로 사용하고 있어 언제나 적당한 돈을 남겨 놓아야 안심을 하는 경향이 있다. 그러나 이러한 자금이체나 결제방법도 인터넷 뱅킹이나 공과금 무인 수납기 등의 확대 등으로 해결되는 부문이 많아 금리 면에서 보다 높은 금리를 적용하는 상품을 이용하는 것이 유리할 것이며, 단기자금의 운용 대상으로 높은 금리가 가능한 상품으로는 MMF나 MMDA, CMA, RP(■MMF [Money Market Funds] : 투자신탁회사가 고객의 돈을 모아 단기금융상품에 투자하여 수익을 얻는 초단기금융상품.

■MMDA [money market deposit account] : 금융기관이 취급하는 수시입출식 저축성예금의 하나.

■CMA [Cash Management Account : 어음관리계좌. 고객이 맡긴 예금을 투자금융회사가 단기국공채나 기업어음(CP), 양도성예금증서(CD) 등에 투자해서 얻은 수익을 고객에게 돌려주는 상품이다.

■RP(Repurchase agreements) : 금융기관이 일정 기간 후에 다시 사는 조건으로 채권을 팔고 경과기간에 따라 소정의 이자를 붙여 되사는 채권으로 환매조건부채권(환매채)이라 한다.) 등의 상품과 저축은행의 요구불성예금이 있으며 이러한 상품에 대한 고객의 선호도 또한 꾸준한 증가추세를 보이고 있다.

MMF는 고객이 예치한 자금을 모아 단기성 자산인 콜론이나 CP(신종기업어음), CD(예금증서) 등으로 운영하여 운용실적에 따라 이익을 배분해주는 상품으로 입출금이 자유롭고 은행이나 종합금융회사, 증권회사 등에서 가입할 수 있다. MMDA 역시 MMF와 유사한 상품으로 예치규모가 클수록 금리를 높이 적용해주고 있으며, CMA는 자산관리계좌라고도 하며 고객이 예치한 자금을 국공채나 우량기업어음 등으로 운용하여 실적을 배당하는 상품으로 고객에게 여러 가지 편리함을 제공하고 있어 최근 들어 CMA 계좌 개설수는 100만 개를 넘어서는 등 다른 상품에 비해 가장 많은 증가 추세를 보이고 있다.

CMA는 원래 종합금융회사에서 취급하던 상품이지만 증권회사에서도 도입하여 운영하고 있으며 입출금이 자유로운 데다 금리도 연 3%～4% 수준으로 시중은행의 정기예금 수준까지 실적배당을 하고 있어 500만원을 은행권의 보통예금이나 저축예금에 예치해 두었다면 연간 1만 원 이내의 이자가 붙지만 CMA에 가입하면 연간 15만 원 전후의 이자가 발생하게 된다. 또한 CMA가 입출금이 자유롭거나 높은 금리를 적용해 주는 것 이외에도 고객의 선호도가 증가하는 것은 CMA통장이 고객이 이용하는 데 여러 가지 편리성을 부가기능으로 추가시켜 나감으로써 상품성이 꾸준히 진화하고 있기 때문이다.

고객의 편리성을 부가시켜주는 내용으로는 CMA를 운용하는 금융회사가 은행과 계약을 맺어 CMA를 연계은행의 계좌번호를 통해 은행과 연결시킴으로써 은행의 온라인 보통예금이나 저축예금처럼 편리함을 부여하고 있다. 또한 자동화기기 이용시 수수료면제나 무이자 초단기 대출, 기타 신용대출 등의 서비스가 연결되고 주식이나 채권, 수익증권 등도 CMA 통장을 통해 거래할 수 있도록 하는 등 그 기능을 다양화시켜 나가고 있다. 다만 이러한 편의성 등은 통장을 개설하는 금융회사마다 조금씩 다르기 때문에 계좌를 개설하고자 할 때 몇 가지 사항을 확인해 볼 필요가 있다. 우선 급여통장으로 사용이 가능한지의 여부와 인터넷 뱅킹의 사용가능 여부, 카드나 공과금의 자동이체 가능여부 등을 확인해 보아야 한다. 대부분의 경우 해당 금융회사에서 인정하는 은행의 가상계좌, 즉 연계은행의 계좌번호를 통해 이러한 부문이 가능하도록 하고 있으나 일부 은행에서는 저금리상품 고객의 이탈을 방지하기 위해 카드대금 결제나 아파트관리비 등의 자동이체는 못하도록 하는 경우도 있다.

CMA는 종합금융회사의 CMA를 제외하고는 증권회사의 경우 원금보장이 되지 않는 상품이지만 주로 국공채나 우량기업어음 등의 안전자산을 대상으로 자금을 운용하기 때문에 거래금융기관이 부도나지 않는 한 위험은 거의 없다고 보아도 무방하다.

은행대출시 고려사항

■대출금 상환방식의 선택

은행에서 대출을 받을 경우 대출금은 어떠한 방식으로 상환해 나갈 것인가를 정하는 것으로 자신의 자금사정이나 계획에 따라 적합한 방식을 선택하여야 하며 은행에서 주로 시행하고 있는 대출금의 상환방식으로는 다음과 같은 방법이 있다.

- 만기 일시 상환방식 : 대출기간 중에는 이자만 납입하다가 대출만기일에 대출금을 상환하는 방식이며 만기에 일시상환이 어려운 경우에는 대출금의 일부를 상환하고 대출기간을 연장할 수 있다. 이러한 방식은 대출금의 만기가 되었을 때 또다시 대출기간의 연장이 가능하다는 점 때문에 대출고객이 가장 많이 이용하고 있는 방식으로 대출금을 긴급한 용도로 사용하되 대출기간 중 분할상환이 어렵거나 일정기간을 두고 투자목적의 자금이 필요한 경우에 주로 활용되고 있다.

- 원금균등분할 상환방식 : 이러한 방식은 대출금액을 대출기간으로 나누어 매월 일정금액을 상환하고 대출이자는 매월 상환액만큼 줄어드는 대출잔액을 기준으로 납입하기 때문에 매월 상환하는 원금규모는 같지만 이자는 시간이 지날수록 줄어드는 방식이다.

- 원리금(원금+이자) 균등분할 상환방식 : 이러한 방식은 대출원금에 만기까지의 이자를 합한 총 대출원리금을 대출기간으로 나누어 매월 일정하게 납입하는 방식으로 초기에는 이자가 많고 원금이 적지만 시간이 지날수록 이자는 적어지고 원금회수가 많아지는 내용으로 장기주택자금 대출 등에서 적용하는 경우가 많다.

- 거치기간을 두는 방식 : 대출기간을 장기로 선정한 경우 일정기간 동안에는 만기 일시 상환방식처럼 이자만 납입하다가 일정기간이 지나고 나면 원금을 분할하여 상환하는 방식으로 기업자에 대한 시설자금 대출 등에 주로 활용되며 거액자금을 대출 받아 시설을 완공하기 전까지는 원금상환의 부담을 유예시켜 주는 대신 완공시설을 가동하면서부터 원금을 상환해 나갈 수 있도록 거치기간을 주는 대출방식이다.

■위약금 제도

대출을 받은 이후 자금여력이 생기게 되면 대출기간의 만기 이전이라도 대출금 중 일부나 대출금의 전부를 상환하게 되면 대출을 받은 사람의 입장에서는 이자부담 요인에서 보다 자유스러워질 수 있게 된다. 자금 초과수요 시절에는 대출금을 일부 상환하는 고객이 있으면 은행에서는 새로운 대출자금이 만들어진 것이 되어 즐거운 일이었지만 지금은 고객이 대출금을 만기일 이전에 상환하게 되면 위약금을 부과시키는 제도를 적용하고 있다. 이러한 위약금제도는 IMF 금융지원 이후 글로벌한 경영을 하는 차원에서 선진국의 운영사례를 도입한 것으로 대출기간 동안은 은행에서 대출금으로 분류하여 자금관리를 하고 있던 것을 갑작스런 상환으로 자금이 유입되면 자금운용에 문제점이 발생하기 때문에 계약위반 성격으로 도입된 것이다. 그러나 이러한 위약금제도는 자금의 수요처가 없어 자금운용에 어려움을 겪고 있는 은행 측의 사정과도 맞아떨어져 대부분의 은행이 이 제도를 시행하고 있기 때문에 대출을 받을 때는 위약금 조항에 대해서도 사전에 그 내용을 이해하고 있어야 한다.

■금리 적용

최근에는 대출을 해줄 때에도 은행 간 우량대출고객 확보를 위한 경쟁이 치열하여 대출시 적용하는 금리에 있어서도 경쟁적으로 보다 낮은 금리를 적용해 주고 있다. 금리 적용시에는 신용대출의 경우보다 담보대출의 경우 금리가 훨씬 더 낮으며 담보대출시 부담해야 하는 근저당권설정 관련비용 부담을 은행 측이나 고객 측 중 누가 하여야 하는가에 대해 논쟁이 있지만, 이러한 비용을 고객이 부담하는 경우 좀더 유리한 금리를 적용해 주고 있다. 반면, 신용대출이나 무보증대출의 경우에는 대출절차가 간편한 대신 높은 금리체계를 유지하고 있으며, 은행마다 적용하는 금리차가 크기 때문에 은행을 선별해야 할 필요성이 그만큼 커지고 있다. 따라서 무보증 신용대출을 받고자 하는 경우에는 한 은행에서 거래실적이 우수하여 대출 자격요건이 되는 경우를 제외하고 연간 급여실적이나 사회적 지위 등으로 자격요건이 될 경우 다른 은행에서도 자격요건이 될 가능성이 높기 때문에 여러 은행을 선정하여 담당직원이나 은행의 홈페이지 방문 등을 통해 사전에 상담을 하게 되면 보다 유리한 은행을 찾을 수 있다.

■금리인하 요구권

금리인하 요구권은 일단 대출을 받고 난 이후 자신의 신용상태가 좋아졌을 때 대출 당시에 적용받던 대출금리를 인하해 달라고 요구할 수 있는 권리이며, 이러한 요청이 있는 경우 은행에서는 자체 신용평가에 따라 신용등급 개선이 확인되면 대출금리를 인하해 주는 제도로, 은행 여신거래 기본 약관에 이러한 권리가 규정되어 있다. 이러한 내용은 은행에서 알아서 처리해주면 편리하겠지만 대출고객에 대한 신용평가는 일정 금액 이상의 대출을 받은 기업이나 당좌거래를 하는 자영업자를 중심으로 정기적인 신용 평가만을 하고 있는 실정이다. 은행에서 일반대출고객을 대상으로 전체의 신용등급 변화 내용을 정기적으로 파악하기는 어렵기 때문에 대출자가 이러한 제도를 알고서 신용등급이 크게 향상된 것으로 판단되면 은행에 근거서류 등을 제출하고 금리인하를 요청해야 한다.

금리인하신청은 대출을 받거나 대출연장 또는 증액을 한 후 3개월이 지나면 가능하고 최대 연 2회까지 할 수 있다. 대상이 되는 대출로는 마이너스 자동대출을 포함하여 만기일시 상환방식의 변동금리부 신용대출에 한해 적용되며 부동산 등 담보를 제공하거나 주택자금대출, 기타 고정금리부 신용대출 등은 해당되지 않는다. 특히 신용대출의 경우에는 은행별로 대출적용금리가 크게 차이가 나게 되므로 은행에서 스스로 홍보하지 않는 내용이라 하더라도 금리인하 대상이 된다고 판단되면 은행을 직접 방문하여 자신의 권리를 행사하여야 한다.

금리의 시작 콜금리 이해하기

금리는 어떻게 해서 결정될까?

금리의 결정과정 또한 경제의 기본원리로써 자금의 수요와 공급에 따라 결정되며 이러한 요인이 변화함에 따라 자금시장에서 가격으로 대변되는 시중의 금리가 오르고 내리게 된다. 금리의 움직임을 쉽게 접근하기 위해서는 먼저 콜금리의 결정과정을 알아볼 필요가 있다. 콜금리란 금융기관 간에 단기성자금을 빌려주거나 빌려오는 자금에 부가되는 금리를 말하는데, Call이라는 용어가 원래 요청하다라는 의미가 있어 금융기간 간에 단기자금을 빌려달라고 요청할 때 적용하는 금리로 콜금리라는 용어를 사용하고 있다.

금융기관 간 단기성자금이란 일반적으로 1일에서 1주일 이내의 기간 동안 주고받는 자금으로 이때 적용되는 콜금리는 금융시장에서 단기자금의 수급상태를 가장 민감하게 반영하고 있으며, 자금을 빌려주는 측에서는 콜론(Call Loan)이라 하고 빌려온 측에서는 콜머니(Call Money)라고 한다.

그러면 은행의 경우 이러한 단기성 자금이 왜 필요하게 되는 것일까?

은행에서는 각종 예금 등으로 조달된 자금을 대출이나 유가증권, 기타 투자자산 등으로 운용하게 되는데 운용과정에서도 예금주가 언제라도 자신의 예금에 대해 인출을 요구할 경우에는 이에 응하여야 하며 이를 위해 전체의 예금 중 일정한 비율 내에서 지급준비금을 유지하고 있어야 하는데, 이러한 자금 상황은 은행의 전체자금을 총괄하여 관리하는 본점의 자금부서에서 관리하게 된다.

은행에서는 시중의 자금수요가 많아져서 각종 대출에 많은 돈을 지원해주다 보면 지급준비금이 모자라는 경우가 발생할 수 있게 된다. 이러한 지급준비금은 대개 15일 정도의 반월별로 지급준비금의 평균잔액을 채우기 위해서는 자금에 여유가 있는 은행으로부터 단기자금을 빌려야 한다. 만약 자금부족 규모가 크면 좀더 높은 금리로라도 콜머니를 하려고 할 것이고, 자금이 여유가 많으면 좀더 낮은 금리로라도 콜론을 하려고 할 것이다. 이러한 과정에서 초단기자금에 대한 수요와 공급이 이루어지면서 금리가 결정되는 것이며, 이때 적용하는 금리를 콜금리라고 하게 된다.

은행 간에 자금을 주고받는 금액은 몇 십억일 수도 있고 몇 백억 원일 수도 있으며 큰 금액이 부족할 경우에는 여러 군데에 의뢰하여 자금을 빌리게 되는데, 자금부 담당책임자들 간에는 전화 한 통화와 한국은행으로 연결되는 은행계좌의 회계처리로 자금이 오고가며 Call 금리는 사정에 따라 기관별로 하루에도 약간씩 다르게 적용될 수도 있다. 이러한 자금을 만기가 되어 결제할 때는 콜자금에 대한 영수증 한 장을 작성하여 해당은행에 제시함으로써 빌려준 자금을 돌려받게 된다. 몇 십억 원, 몇 백억 원의 자금이 전화 한 통화와 B5용지 크기보다 작은 종이 한 장의 영수증으로 오고가는 그야말로 초 신용사회의 모습인 것이다. 이러한 콜금리는 결국 시중에서 초단기자금의 금리로써 대표되어 사회 전반적으로 적용되며, 이러한 금리의 발생처럼 기간에 따른 자금수급의 예측이나 전망 등에 따라 3개월 금리, 1년 금리, 3년 금리들이 결정되는 것이다.

금리전망에 따른 대응방법

시중의 금리가 오르고 내리는 것은 금융상품의 선택은 물론 다른 투자 수단의 선택에 있어서도 중요한 요인으로 작용하게 되나, 일반인들이 시중금리가 상승할 것인지 아니면 하락할 것인지를 예측한다는 것은 쉽지 않은 일이라고 할 수 있다. 우리가 자산관리 분야에 대해 말할 때 흔히 포트폴리오라는 용어를 많이 사용하게 되는데 이는 자산을 관리할 때 위험을 회피하기 위해 분산투자를 한다는 의미이지만, 이러한 포트폴리오 개념은 전체의 자산을 대상으로 운영할 수도 있고 한 가지 투자분야에서도 얼마든지 포트폴리오를 구성하여 운영할 수 있다.

만약 3억 원이라는 자금을 가지고 있는 경우 이를 정기예금이나 채권 등의 안정된 분야에 전부 예치시켜 놓고 싶다고 할 때 전체의 자금을 특정기간 동안 만기를 정하여 예치할 수도 있지만, 시중금리가 오르고 내리는 전망에 따라 만기기간을 적절히 분산하여 예치할 때 금리변동의 위험을 어느 정도 방지하거나 더 높은 수익을 실현할 수 있는 방법이 될 수 있을 것이다. 이때 전체의 자금을 1년 만기로 예치한 경우 금리가 계속 상승하면 상승하는 금리를 적용받지 못해 상대적으로 손해를 보게 될 것이며, 반대로 금리가 계속 하락하게 되면 높은 금리로 자금을 예치한 것이 되어 예치한 자금이 만기도래 될 때까지는 상대적으로 높은 금리를 적용받는 것이 될 것이다. 따라서 보다 효율적인 자금 운용을 위해서는 금리전망에 따라 만기일을 분산하여 예치할 필요가 있게 된다.

표에서 볼 수 있듯이 금리가 상승할 것으로 예상되는 경우에는 예치금액의 만기를 짧게 정하는 부문에 많은 비중을 두어 운용함으로써 만기가 도래될 때마다 새로이 높아진 금리를 적용받으면서 재투자를 할 수 있게 된다. 금리가 하락할 것으로 예상되는 경우에는 예치금액의 만기를 길게 정하는 부문에 많은 비중을 두어 금리가 하락하더라도 장기간 높은 금리를 적용받을 수 있게 된다. 또한 향후 특별한 금리등락요인이 없거나 불투명할 경우에는 만기별로 안분하여 예치하는 방법도 있을 것이다. 다만 투자자의 선택에 따라 만기별 구간을 보다 짧게 하거나 보다 길게 정할 수 있으며 만기별 자금의 분산비중도 위와 같은 원칙 하에 강조되는 만기기간에 더 많은 비중을 두어 운용할 수도 있을 것이다.

금리의 전망에 따라 만기구조의 운용비중을 분산하는 포트폴리오를 설명할 때 금리상승이 예상되는 경우 하락형 포트폴리오라고 하고 금리 하락이 예상되는 경우에는 상승형 포트폴리오 그리고 금리전망이 불투명할 때에는 사다리형 포트폴리오라고 한다.

부동산투자자가 알아야 할 주요사항

3년 보유기간의 제한을 받지 않는 경우

주택을 양도할 때 보유주택이 1세대 1주택이라 하더라도 양도소득에 대한 비과세혜택을 받기 위해서는 3년 이상 보유하여야 하며, 서울특별시와 과천, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동의 신도시 지역의 경우에는 보유기간 3년 중 2년은 거주하여야 한다. 그러나 보유기간이나 거주기간의 제한을 받지 않고 비과세 되는 경우가 있는데 그러한 경우는 다음사항 중 하나에 해당되어야 한다.

- 임대주택법에 의해 건설된 임대주택을 취득하여 양도하는 경우 임차일로부터 당해 주택의 양도일까지 거주기간이 5년 이상인 경우

- 주택 및 부수토지의 전부 또는 일부가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의해 협의매수, 수용 또는 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우, 단 이 경우 잔존주택 및 부수토지는 2년 이내 양도하여야 한다.

- 해외이주법에 의해 해외이주로 세대원 전원이 출국하는 경우

- 1년 이상 국외거주를 필요로 하는 경우로써 취학 또는 근무상 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우

- 기타 자녀의 취학(고등학교 이상, 유치원, 초/중학교는 제외)을 위해서나 근무상의 형편 또는 1년 이상의 장기치료나 요양을 위해 1년 이상 거주한 주택에서 세대 전원이 다른 시/군으로 이전하는 경우

- 도시정비사업의 조합원으로 참여한 자가 그 정비기간 중 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가 관리처분 계획에 따라 취득하는 주택으로 세대 전원이 이사하게 되는 경우

위와 같은 사례에 해당되는 경우에는 1세대 1주택으로써 보유기간이 3년 이상일 때 양도소득세를 비과세해 주는 예외사항으로 인정받을 수 있다.

부담부증여 

부담부증여란 증여의 한 형태로, 부동산을 증여할 때 부동산에 포함되어 있는 보증금이나 담보대출 받은 부문 등을 증여를 받는 수증자가 인수하는 조건으로 증여하는 것을 말한다. 이러한 부담부증여는 경제적 능력이 부족한 자녀를 지원해 주기 위한 의도로 이용되는 경우도 있지만, 다주택 보유자가 양도소득세나 종합부동산세를 줄여보려는 목적으로 증여세와 양도소득세를 비교해 본 후 보다 유리한 방법을 선택하기 위해 이용하는 경우도 있다.

부담부증여가 되기 위해서는 증여받은 자가 채무를 실질적으로 인수하여야 한다. 여기서 실질적으로 인수한다는 것은 채무 자체가 증여하는 사람의 채무여야 하고 당해 채무를 증여받은 사람이 인수한 사실이 증여계약서 등으로 확인되고 나중에도 채무를 인수한 사람이 직접 원리금을 상환해 나가야 한다. 만약 증여한 이후 증여한 자가 채무를 대신 갚아주고 있는 것으로 확인되면 증여세를 회피할 목적으로 부담부증여를 한 것으로 보아 원금은 물론 이자까지도 증여세 대상에 포함시키게 되면 가산세까지도 부과당할 수 있다. 부담부증여를 할 때 세금은 증여한 부동산상의 채무가 증여를 받은 수증자에게 인수되는 것이므로 이 금액은 사실상 양도한 것으로 보아 증여를 한 사람에게 양도소득세가 부과되고 채무액을 공제한 부문은 증여한 것으로 보아 증여세가 부과된다. 따라서 부담부증여를 하게 되면 순수한 증여세 부문과 채무금액의 증여에 따른 양도소득세 부문이 동시에 발생하게 된다.

부담부증여에 따른 증여세와 양도소득세를 비교해 보면 증여세는 증여금액 중 정해진 공제금액(배우자 3억 원, 직계존비속 3천만 원, 미성년자는 1천5백만 원)을 공제한 과세표준 금액의 10~50%까지 단계별로 초과누진세율을 적용한다. 양도소득세의 경우에는 토지, 건물의 경우 양도차익을 기준으로 1년 미만 보유한 경우 50%, 2년 미만 보유한 경우 40%를 적용하며, 2년 이상 보유한 경우에는 9%~36%까지 4단계로 구분하여 적용한다. 과표구간별로 증여세와 양도소득세의 적용세율로 세액을 비교해 보면 일반적으로 양도소득세가 더 많은 세금을 부담해야 하는 경우가 많기 때문에 부담부증여를 고려해 보는 것이다. 이러한 부담부증여는 1세대 3주택 이상의 경우, 먼저 양도하는 주택에 대해서는 양도소득세가 60%로 중과되기 때문에 1주택을 먼저 증여해서 2주택자가 된 후 다른 주택을 양도하여 3주택 중과세를 피하는 데 사용되기도 한다. 마지막으로 부담부증여를 할 때 고려하여야 할 사항은 증여를 받은 사람은 취득세와 등록세를 내야 하므로 이러한 부문까지도 감안해 보아야 한다.

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